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Les montages patrimoniaux avec création d’une SCI à l’IS imposent plusieurs axes de réflexion fiscale. SCI IS ou SCI IR ? La SCI IS est avantageuse sur certains points mais bien problématiques sur d’autres !

La problématique de la cession de l’immeuble à l’actif d’une SCI à l’IS

Monsieur INDECIS est gérant d’une SARL.
Avec son épouse, ils souhaitent créer une SCI et envisagent d’y inclure à l’actif un bien immobilier servant à l’exploitation de la société commerciale.

 

Monsieur et Madame INDECIS ont entendu parler de la possibilité de choisir le régime fiscal et voudraient être conseillés pour connaître la fiscalité en cas de cession de l’immeuble.
La société civile est une structure de détention d’actifs, immobiliers ou mobiliers, qui présente de nombreux avantages en matière d’acquisition, de gestion et de transmission d’un patrimoine.

 

En matière d’acquisition, la société civile permet de créer une entité distincte du patrimoine privé. Titulaire d’une personnalité juridique distincte de celles des associés, cette structure permet d’isoler une partie du patrimoine en créant une entité répondant à des particularités propres.

 

En matière de gestion, la société civile suscite un fort engouement par la souplesse qu’elle propose dans son organisation et son fonctionnement. L’une des particularités de la société civile réside dans la liberté laissée aux associés par la loi notamment au regard de la nomination du gérant, des pouvoirs accordés aux associés, de la répartition des résultats mais également quant aux modalités de sortie.

 

En matière de transmission patrimoniale, les avantages de la société civile sont indéniables. La constitution d’une société civile, associée à une donation ultérieure, favorise la transmission du patrimoine et peut, dans certains cas, en limiter la charge fiscale.
En effet, les parts sociales se prêtent aisément à des donations sans mettre en œuvre la procédure plus contraignante des donations immobilières. De plus, la société civile est de nature à faciliter le partage successoral ultérieur et permet de contourner le délicat régime de l’indivision. Elle peut aussi être combinée à d’autre stratégies patrimoniales et notamment au démembrement de propriété pour répondre tant à des préoccupations d’ordre économique et de gestion que d’ordre fiscal.

 

En matière de fiscalité, la SCI présente la particularité de pouvoir choisir son régime fiscal.
En effet, lorsque les sociétés civiles ne sont pas assujetties à l’impôt sur les sociétés du fait de leur activité, elles

 

  • sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes de l’article 8 du Code Général des Impôts : SCI IR
  • ou peuvent opter pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés : SCI IS

 

Dans le cadre d’une société civile à vocation patrimoniale, appelée à détenir des valeurs mobilières et immobilières, le régime fiscal des sociétés de personnes (art 8 du CGI) est le suivant : pour la détermination et l’imposition de leurs bénéfices, les sociétés de personnes et groupements assimilés sont soumis – sauf option pour l’impôt sur les sociétés – à un régime de semi-transparence lequel est souvent qualifié de translucide.

 

Dès lors, conformément à l’article 8 du CGI, chaque associé personne physique sera imposable à titre personnel pour la part de résultat correspondant à ses droits dans la société, dans la catégorie correspondant à la nature des revenus perçus (revenus fonciers pour les revenus tirés de la location d’immeubles nus, revenus mobiliers avec possibilité d’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire pour les revenus de valeurs mobilières), comme s’ils étaient perçus directement par les associés.

 

Le régime de l’impôt sur les sociétés est plus contraignant et peut présenter des inconvénients majeurs et surtout irréversibles au regard du caractère irrévocable de l’option. En effet, si l’option pour l’impôt sur les sociétés peut présenter des avantages notamment quant à l’amortissement des constructions lequel est déductible des résultats imposables, cette option est fiscalement moins favorable en cas de cession d’un immeuble à l’actif de la société.

SCI IS : Particularités de l’option pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés

Exceptionnellement, les sociétés civiles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés. C’est le cas, de façon obligatoire, si la société exerce une activité réputée commerciale sur le plan fiscal. Sont ainsi de plein droit assujetties à l’impôt sur les sociétés les sociétés civiles immobilières qui donnent leurs immeubles en location meublée ou équipée ou qui réalisent des opérations relevant d’une activité de marchand de biens.

 

L’article 206-3 du CGI autorise les sociétés de personnes, qui n’entrent pas en principe dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, à opter expressément pour leur assujettissement à l’IS. Parmi les sociétés autorisées à opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés figurent les sociétés civiles mentionnées à l’article 8-1° du CGI.

 

Les conditions d’exercice de l’option pour l’impôt sur les sociétés sont fixées par l’article 239 du CGI et précisées par les articles 22 et 23 de l’annexe IV du même code. Toutefois, il faut noter que les articles 239 du CGI et 22 de l’annexe IV du même code disposent que l’option exercée par les sociétés de personnes pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Par ailleurs, il n’est pas prévu de cause de retrait du bénéfice de l’option.
De plus, il résulte des termes mêmes du paragraphe 3 de l’article 206 du CGI que l’option entraîne l’application aux sociétés et groupements qui l’ont exercée (sous réserve des exceptions prévues par des dispositions légales particulières) de l’ensemble des dispositions auxquelles sont soumises les personnes morales visées au paragraphe 1 du même article, c’est-à-dire pratiquement, les sociétés de capitaux et assimilées, à savoir sur la durée d’amortissement des constructions (20 à 30 ans), c’est donc une charge d’amortissement de 3,33 % à 5 % de la valeur brute des constructions, qui viendra chaque année en déduction de l’assiette de l’impôt.

 

En outre, le taux d’imposition applicable aujourd’hui dans le cadre de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 % (avec le bénéfice du taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 euros de résultat taxable, pour les entreprises réalisant moins de 7 630 000 euros de chiffre d’affaires et dont le capital est détenu à hauteur de 75 % par des personnes physiques ou par des sociétés satisfaisant elles-mêmes les conditions requises précitées), à comparer à un taux marginal d’imposition au cas particulier, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 13,5 % pour les revenus fonciers (SCI non soumise à l’IS).
L’option permet aux associés des sociétés de personnes de n’avoir à acquitter l’impôt sur le revenu sur les bénéfices sociaux mis en réserve qu’au moment de la distribution de ces réserves, conformément à l’article 162 du CGI.

SCI IS : Conséquences de l’option sur la disponibilité des revenus

Les sociétés de personnes ayant exercé l’option pour l’impôt sur les sociétés ont à supporter les mêmes charges fiscales que les sociétés de capitaux. Il s’ensuit notamment que les associés supportent l’impôt sur le revenu, au titre des revenus de capitaux mobiliers, sur les produits de leurs parts.

 

La mise à disposition des résultats d’une société civile passera donc nécessairement par une distribution de dividendes, donnant lieu à une imposition au titre de l’impôt sur le revenu et rendant exigibles les prélèvements sociaux.

 

En outre, le régime de l’impôt sur les sociétés s’avère pénalisant en cas de cession ultérieure de l’immeuble ou des parts. En effet, en cas de cession d’éléments de l’actif immobilisé, les plus-values, relevant dans leur intégralité du régime des plus-values à court terme, sont soumises à l’impôt sur les sociétés suivant le régime de droit commun (33,33 %). Ce régime d’imposition des plus-values professionnelles, qui prévoit notamment que le montant de la plus-value est déterminé par différence entre le prix de cession des éléments d’actifs cédés et leur valeur nette comptable à la date de cession (valeur brute – amortissements dans le cas des constructions), est donc beaucoup moins favorable que celui des plus-values immobilières des particuliers (exonération totale après 30 ans). Par ailleurs, le prix net de la cession ne pourrait être appréhendé par les associés que par une distribution de dividendes, voire la dissolution de la SCI (d’où une double imposition).

 

En cas de cession des parts et afin d’échapper au régime des plus-values professionnelles (et à la double imposition), il reste possible de céder les parts de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IS relèvent du régime des plus-values de cession des valeurs mobilières de droit commun (article 150-0 A du CGI). L’abattement lié au délai de détention prévu par le nouveau régime de l’article 150-0 D bis ne leur est toutefois pas applicable.

 

La difficulté pratique sera de trouver un acquéreur intéressé par des parts de SCI à l’IS, compte tenu des inconvénients précités (le prix de cession des parts subit généralement de ce fait une forte décote).

SCI IS : Inconvénients de l’option à l’impôt sur les sociétés

La déduction de la dotation aux amortissements des constructions et un moindre taux d’imposition permet de réaliser une économie d’impôt substantielle, notamment sur la durée d’amortissement des constructions, ce qui est particulièrement appréciable lorsque, pendant la phase de financement, les loyers servent à rembourser les échéances de l’emprunt.

 

Toutefois, le résultat de la SCI ne peut être mis à la disposition des associés de la SCI qu’au travers d’une distribution de dividendes qui génère en elle-même un impôt supplémentaire (impôt sur le revenu selon la TMI, après un abattement de 40% et prélèvements sociaux au taux de 15,5%).

 

Par ailleurs, l’option pour l’impôt sur les sociétés (irrévocable par nature), est susceptible de décourager les acquéreurs potentiels particuliers en cas de revente ultérieure des parts sociales. En cas de revente directe de l’actif immobilier (qui engendre une double imposition pour récupérer à titre personnel le prix de cession), le mode de détermination des plus-values professionnelles est pénalisant par rapport au régime d’imposition des plus-values immobilières des particulières (qui prévoit une exonération après 22 ans à l’impôt sur le revenu et 30 ans aux prélèvements sociaux).

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