Nos conseils de CGP avant d’acheter en LMNP

Le 30/04/2025

Par Pierre Payan

LMNP

Lorsque vous souhaitez investir en immobilier en France, vous avez 2 choix :
Soit investir en location nue
Soit investir en location meublée

Et malgré ce que l’on peut penser, ces 2 dispositifs n’ont pas les mêmes conséquences au niveau de la fiscalité.

Aujourd’hui, le type d’investissement le plus répandu, c’est la location nue et pourtant ce dispositif n’est pas forcément le plus intéressant pour investir en immobilier.

Bien souvent, les investisseurs ne connaissent pas le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

C’est l’un des statuts le plus puissant pour optimiser vos revenus locatifs et développer votre patrimoine immobilier.

Il s’inscrit dans une stratégie globale d’investissement patrimonial en France.

Dans un contexte économique où la pierre reste une valeur refuge, ce dispositif permet non seulement de générer des rendements attractifs, mais également de contribuer à la dynamique du marché immobilier national tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

Mais avant de vous lancer dans un achat en LMNP, voici 6 conseils applicables pour réussir votre investissement en LMNP.

Conseil n°1 : définissez votre objectif d’investissement

Comme pour n’importe quel investissement, avant de vous lancer tête baissée dans un achat en LMNP, vous devez prendre le temps de clarifier vos objectifs.

Est-ce que vous souhaitez :

Générer des revenus complémentaires immédiats ?
Préparer votre retraite avec un complément de revenus à terme ?
Constituer un patrimoine immobilier à transmettre ?
Optimiser votre fiscalité ?

En fonction de vos choix, la stratégie d’investissement sera différente si vous cherchez à obtenir des revenus immédiats, réduire votre imposition ou encore préparer votre retraite.

Pensez également à votre horizon d’investissement, ici, c’est un temps long, au minimum 10 ans.

La location meublée répond à plusieurs objectifs d’investissement, qu’il vous faudra définir en amont, pour s’assurer que cette solution entre dans votre stratégie patrimoniale globale.

Conseil n°2 : choisissez où vous allez investir

Ne négligez pas l’emplacement du bien, c’est un critère essentiel pour réussir votre investissement en LMNP.

Pour vous aider, voici une liste de questions à se poser :

La ville est-elle dynamique ? Choisissez un bien situé dans un secteur en développement et adapté à sa destination dans les cas des résidences de services (étudiante, seniors, affaires) ?
Les infrastructures locales : est-ce que le secteur est bien desservi (transports, commerces, services) ?
Est-ce que les évolutions climatiques et sociologiques pourraient impacter la valorisation de votre investissement ?

Pour les résidences étudiantes, privilégiez les grandes villes universitaires comme Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Rennes ou Montpellier.

Ne négligez pas cependant, les villes moyennes dynamiques, comme Orléans ou Saint-Étienne, qui peuvent offrir d’excellentes opportunités.

Pour les résidences seniors, ne pensez pas que seules les régions du Sud-Est, du Sud-Ouest et du littoral atlantique sont particulièrement attractives. Certes, elles attirent une proportion croissante de personnes âgées, mais au regard de la pyramide des âges et de la courbe démographique, l’ensemble de l’hexagone est concerné.

Déterminer le bon emplacement pour l’achat d’un bien immobilier peut être complexe, chronophage et coûteux à long terme s’il est mal choisi au départ.

Vous avez un doute ?

N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine.

Conseil n°3 : réalisez une simulation chiffrée de votre achat LMNP

Avant de vous engager, vous devez réaliser une simulation financière détaillée de votre projet.

Vous ne pouvez pas mettre de côté cette étape.

Pour être la plus exhaustive possible, cette simulation doit prendre en compte :

Le prix d’achat du bien
Les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires d’agence)
Le montant des loyers attendus
Les charges prévisionnelles (charges de copropriété, taxe foncière, assurances)
Le coût du financement si vous recourez à un emprunt
L’impact fiscal (amortissements, régime d’imposition choisi)
La rentabilité nette attendue

Si elle est bien faite, cette simulation va évaluer précisément la rentabilité de votre investissement afin de comparer les meilleures opportunités.

L’accompagnement par un professionnel (et notamment un ingénieur patrimonial) est tout indiqué pour obtenir une simulation réaliste et à jour des dernières mise à jour fiscale.

A noter : gardez à l’esprit que la rentabilité d’un investissement LMNP ne se limite pas au rendement brut (rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat). Tenez également compte de l’impact fiscal lié aux amortissements et de toutes les charges potentielles, pour calculer précisément la rentabilité de votre investissement.

Conseil n°4 : bien comprendre le fonctionnement du statut LMNP

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, sous réserve de bien comprendre ses mécanismes.

En tant que loueur meublé non professionnel, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

Le régime micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Simple à gérer, ce régime ne nécessite pas de comptabilité détaillée.
Le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) ainsi que l’amortissement du bien et des meubles. Ce régime est souvent plus avantageux fiscalement, mais nécessite une comptabilité rigoureuse.

L’amortissement est l’un des principaux avantages du statut LMNP.

Il s’agit d’une charge comptable qui représente la dépréciation théorique de votre bien immobilier et de son mobilier au fil du temps.

Cette charge, bien que fictive (vous ne déboursez rien), vient diminuer votre résultat imposable, ce qui peut vous permettre de percevoir des revenus locatifs faiblement, voire pas du tout imposés pendant de nombreuses années.

Pour être éligible au statut LMNP, vous devez respecter ces 2 conditions :

Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles
Les recettes ne constituent pas plus de la moitié de vos autres revenus professionnels

Conseil n°5 : choisissez la bonne méthode de financement

Le choix du financement est un point important pour optimiser la rentabilité de votre investissement LMNP.

Plusieurs options s’offrent à vous :

Le crédit immobilier amortissable : solution la plus courante, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit. Vous remboursez chaque mois une partie du capital et des intérêts. N’oubliez pas de négocier les taux d’intérêt, la durée du prêt et le montant de votre apport personnel, quitte à faire appel à un courtier.
Le crédit in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital en totalité à l’échéance. Cette solution peut être intéressante pour améliorer les flux de trésorerie durant la durée de l’investissement.

Prenez en compte votre situation personnelle (âge, revenus, patrimoine existant) et fiscale pour déterminer la méthode de financement la plus adaptée.

N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres et négocier les meilleures conditions.

Conseil n°6 : entourez-vous d’un professionnel pour piloter votre investissement

L’achat en LMNP est une opération complexe qui nécessite des compétences dans différents domaines : immobilier, finance, fiscalité, juridique.

Voici une liste d’expert à qui vous pouvez faire appel :

Un conseiller en gestion de patrimoine
Un expert-comptable pour la gestion comptable et fiscale
Une plateforme immobilière spécialisée dans les résidences gérées

Ces professionnels vont vous aider à :

Sélectionner le bien le plus adapté à vos objectifs
Analyser la solidité financière du gestionnaire exploitant
Étudier le bail commercial et ses clauses
Optimiser votre montage financier et fiscal
Mettre en place la comptabilité adaptée
Respecter les obligations déclaratives

Cet accompagnement a souvent un coût en honoraires, mais de bons conseils peuvent vous éviter des erreurs coûteuses.

Rappel du processus d’achat d’un bien en LMNP

On l’a vu, le LMNP est un formidable statut pour investir dans l’immobilier locatif et obtenir des revenus, peu ou pas fiscalisés.

Pour autant, l’achat d’un bien en LMNP nécessite 5 étapes essentielles pour investir sereinement.

Bail classique ou bail commercial ?

En location meublée, vous ne le savez peut-être pas, mais il existe 2 types de location possible :

Sous bail d’habitation meublé : de la sélection du locataire, à la gestion du bien, vous êtes seul maître à bord
Sous bail commercial : si vous choisissez cette option, vous déléguez totalement la gestion à une société de gestion spécialisée qui va s’occuper de tout.

La sélection de votre bien immobilier

La deuxième étape consiste à définir vos critères de recherche en fonction de vos objectifs et à sélectionner un bien qui y correspond.

Voici les points essentiels à vérifier :

L’emplacement du bien
La rentabilité prévisionnelle nette de toutes charges
Le potentiel de valorisation à long terme
Si vous avez fait le choix du bail commercial :
- La qualité et la réputation de l’exploitant
- Les termes du bail commercial (durée, loyer, indexation, répartition des charges)
- L’état général de la résidence et sa conformité aux normes

Le choix de la méthode de financement

Une fois le bien sélectionné, vous devez réfléchir à votre plan de financement et :

Déterminer votre capacité d’emprunt : faites une simulation pour savoir quel montant vous êtes en mesure d’emprunter et quelle mensualité vous êtes capable de supporter en respectant votre taux d’endettement de 33%
Déterminer le montant de votre apport personnel : posez la question en amont pour déterminer s’il est pertinent ou pas d’apporter du capital dans l’opération ou alors de le placer sur un autre support d’investissement
Comparer les offres de crédit : n’hésitez pas à faire le tour des différentes banques pour obtenir la meilleure offre de crédit, ou faites appel à un courtier qui pourra vous accompagner sur votre projet

La mise en place du statut LMNP

Après l’acquisition du bien, vous devez effectuer les démarches administratives pour déclarer votre activité de loueur en meublé :

Déclarer votre activité en ligne sur le site de l’INPI
Si vous optez pour le régime réel, mettre en place une comptabilité adaptée

La location du bien

Une fois propriétaire, si vous avez décidé de ne pas louer dans le cadre d’un bail commercial, voici nos tips pour éviter une vacance locative ou un risque d’impayé,:

Suivre régulièrement le paiement des loyers
Vérifier l’indexation annuelle du loyer
Prévoir les éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes
Penser à mettre en place une assurance garantie loyers impayés
Étudier attentivement les dossiers de demande de location

En suivant ces conseils et en vous entourant des bons professionnels, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement en LMNP et pourrez profiter pleinement des avantages de ce statut.

Sommaire