Pourquoi une assurance de prêt immobilier ? Et une garantie ?

Le 06/03/2024

Par Lucille Berdery

Crédit immobilier : Assurances, garanties et cautions

Les crédits immobiliers sont généralement souscrits sur une durée longue (de 15 ans à 35 ans). Plus la durée du prêt est longue, plus l’emprunteur risque de rencontrer des problèmes de santé et par conséquent des soucis de santé financière…

C’est pourquoi les établissements de crédit ou les banques imposent à l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt immobilier pour couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité.

L’assurance de prêt immobilier souscrite se substituera à l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail pour rembourser le crédit ou honorer les mensualités à payer. Cette assurance permet aussi d’éviter la transmission de la dette à vos héritiers en cas de décès !

Il existe alors plusieurs types d’assurances, obligatoires ou optionnelles :

Assurance décès : OBLIGATOIRE,
Assurance PTIA : Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : OBLIGATOIRE,
Assurance ITT : Incapacité Temporaire Totale : OPTION,
Assurance IPT : Invalidité Permanente Totale : OPTION,
Assurance IPP : Invalidité Permanente Partielle : OPTION.

Cette assurance de prêt immobilier sera souscrite :

Auprès de la banque qui vous accorde le crédit : Assurance Groupe,
Auprès d’une compagnie d’assurance externe, sans rapport avec la banque qui vous accorde le crédit : Assurance Externe ou Délégation d’assurance.

Une banque accepte de vous financer car vous correspondez à son profil de clientèle. La première étape a été franchie. Mais votre demande de financement n’est pas encore bouclée. En effet, parallèlement à l’octroi du crédit, des garanties doivent être mises en place afin de sécuriser l’opération pour les établissements financiers.

Pourquoi la banque impose-t-elle la mise en place de garanties ?

La somme prêtée par la banque peut être importante, puisqu’il s’agit de financer un bien immobilier. La période de crédit immobilier peut être relativement longue. La mise en place d’une garantie permet de protéger la banque contre le risque de défaillance de l’emprunteur.

Les cinq garanties possibles

Dans la pratique, il existe 5 types de garanties possibles :

l’hypothèque, qui s’applique sur des biens neufs ou des biens dont vous êtes déjà le propriétaire (en cas de rachat de crédit par exemple),
le privilège de prêteurs de deniers (PPD), qui s’applique sur des biens anciens (que vous ne possédez pas encore),
Le cautionnement par une personne physique,
Le nantissement d’un placement financier,
Le cautionnement par un établissement spécialisé (caution mutuelle type caution crédit logement, SACCEF..).

Les deux premières garanties (Hypothèque et IPPD) sont appelées des garanties réelles, autrement dit des garanties constituées sur le bien immobilier, ainsi en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra se rembourser en saisissant le bien immobilier et en le vendant.

Le cautionnement est une sureté personnelle, c’est-à-dire une garantie constituée sur le patrimoine de la caution (personne de la famille par exemple) : en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque demande à la caution de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur.

Quels sont les dispositifs généralement mis en place ?

95 % des crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque, un PPD ou une caution mutuelle.

Dans la pratique, si une banque souhaite vous financer, elle va prioritairement demander l’accord de la caution mutuelle pour servir de garantie.

Si l’organisme de caution accepte, votre crédit sera garanti par cette caution,
Si l’organisme de caution refuse et que la banque veut absolument vous financer, la banque mettra en place une hypothèque ou IPPD sur le bien immobilier.

Ce n’est donc pas vous qui imposez le type de garantie à mettre en place.

De même, une banque, en général, ne travaille qu’avec un seul organisme de caution. La banque qui vous financera imposera l’organisme de caution servant de garantie.

Le système de garanties peut être complexe et votre interlocuteur bancaire rarement disposé à vous apporter l’écoute nécessaire à une réalisation sereine de votre projet de financement. Notre métier, en tant qu’indépendant du patrimoine, est justement de prendre le temps de la discussion et de comparer les offres pour vous proposer une solution sur mesure.

Qui est assuré ?

Les personnes à assurer sont celles qui souscrivent le prêt immobilier ou bien se portent caution. Il peut donc s’agir :

De l’emprunteur principal du prêt immobilier,
Du ou des co-emprunteurs,
Des personnes servant de caution,
Des associés de la SCI qui souscrivent le prêt immobilier.

Ce qu’il faut retenir sur l’assurance de prêt

L’assurance de prêt n’est pas obligatoire, mais les banques imposent inévitablement une garantie qui sera la première formalité administrative dans tout le processus du prêt ; ainsi, il est important de ne pas la négliger.