Immobilier : les risques possibles

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Par Lucile Giovanini

Bien investir en immobilier, nos conseils patrimoniaux

risque de la défiscalisation

Nous vous listons ici quelques questions ou risques potentiels liés à une opération de défiscalisation immobilière.

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Cette liste n’est pas exhaustive. Si vous avez un doute sur une opération que vous vous apprêtez à réaliser, contactez-nous.

Le risque immobilier

  • Prix d’immobilier trop cher : quelle est la valeur du bien neuf ? Et des biens anciens voisins ?
  • Voisinage : y a-t-il de nombreuses constructions immobilières autour de votre investissement ?
  • Revente du bien immobilier : si l’immeuble n’est détenu que par des investisseurs Scellier, vous risquez d’être nombreux à revendre dans 9 ans et plus.
  • Loyer : assurez-vous que le loyer proposé est cohérent avec le prix de la location constatée dans l’ancien.
  • Turn Over locataire : la simulation ne prévoit pas de rotation locataire pendant 9 ans ? C’est une hypothèse bien optimiste. Même si vous prenez une garantie, il y a toujours un mois de carence et des frais de recherche du nouveau locataire, etc.
  • Frais de gestion et d’entretien : aucune réparation ou dépense exceptionnelle pendant 9 ans ? Encore une hypothèse bien optimiste.
  • Equilibre économique : si la ville où vous investissez ne vit que par le tourisme (dans les DOM-TOM par exemple), il faut prendre en compte ce critère « dépendance touristique ».
  • Achat en VEFA : qui est le promoteur ? Est-il sérieux ? Quelle garantie (extrinsèque ou intrinsèque) apporte-t-il ? Garanties financières ? En 2009, 1 400 entreprises immobilières (promoteurs – agences immobilières) ont déposé le bilan.
  • Achat VEFA : quelle garantie que le bien ne soit pas livré en retard (de 1 à 2.5 ans en général).
  • Bien immobilier : vérifiez toujours la qualité de la construction a minima (matériaux utilisés, qualité isophonique…).

Le risque fiscal et financier

  • En loi Girardin, le bien doit être mis en location 6 mois après la DAT. N’achetez pas un bien avec une DAT « sur le papier ».
  • Scellier Ancien : vérifiez bien que le promoteur respecte toutes les règles et contraintes administratives permettant de rendre le bien éligible à la loi Scellier ancien.
  • Malraux/Monument Historique : Compte tenu des importantes contraintes administratives, assurez-vous que le promoteur est expert dans ce type d’opération.
  • Résidence de Service : si la rentabilité proposée est importante (>5%), posez-vous encore plus de questions.
  • Résidence de Service : le bail commercial est le point le plus important dans ce type d’investissement, et le plus compliqué à appréhender.
  • Résidence de Service : Qui est le gestionnaire de la résidence ? Son vécu ? Sa qualité financière ?
  • Crédit : prise en compte des intérêts intercalaires liés à la construction ? Pénalités en cas de revente du bien et remboursement du crédit ? Taux fixe ou variable ?
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Des simulations qui peuvent être trompeuses

Veuillez trouver ci-joint une simulation d’un investissement immobilier en défiscalisation.

Le magazine Capital avait relevé quelques erreurs. Il s’agissait de la loi De Robien, mais le principe d’une simulation « trop optimiste » reste le même, quelle que soit la loi à appliquer. Le but du vendeur en défiscalisation étant de vendre.

D’une manière générale, demandez conseil à des professionnels reconnus et n’hésitez pas à multiplier les sources de ces conseils pour confronter les opinions.

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