Immobilier / Conseils

Immobilier : les risques possibles

Lucile Giovanini | Conseillère en Gestion de Patrimoine

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Nous vous listons ici quelques questions ou risques potentiels liés à une opération de défiscalisation immobilière. Cette liste n’est pas exhaustive. Si vous avez un doute sur une opération que vous vous apprêtez à réaliser, contactez-nous.

Le risque Immobilier

  • Prix d’immobilier trop cher : Quelle est la valeur du bien neuf ? et des biens anciens voisins ?
  • Voisinage : Y a t-il de nombreuses constructions immobilières autour de votre investissement ?
  • Revente du bien immobilier : Si l’immeuble n’est détenu que par des investisseurs Scellier, vous risquez d’être nombreux à revendre dans 9 ans et plus,
  • Loyer: Assurez-vous que le loyer proposé est cohérent avec le prix de la location constatée dans l’ancien,
  • Turn Over locataire : La simulation ne prévoit pas de rotation locataire pendant 9 ans ? C’est une hypothèse bien optimiste. Même si vous prenez une garantie, il y a toujours un mois de carence et des frais de recherche du nouveau locataire…,
  • Frais de gestion et d’entretien : Aucune réparation ou dépense exceptionnelle pendant 9 ans ? Encore une hypothèse bien optimiste,
  • Equilibre économique : Si la ville où vous investissez ne vit que par le tourisme (dans les dom tom par exemple), il faut prendre en compte ce critère « dépendance touristique »,
  • Achat en VEFA : Qui est le promoteur ? Est-il sérieux ? Quelle garantie (extrinsèque ou intrinsèque) apporte t-il ? Garanties financières ? En 2009, 1.400 entreprises immobilières (promoteurs – agences immobilières) ont déposé le bilan,
  • Achat VEFA : Quelle garantie que le bien ne soit pas livré en retard (de 1 à 2.5 ans en général),
  • Bien immobilier : Vérifiez un minimum la qualité de la construction (matériaux utilisés, qualité isophonique,…).

Le risque fiscal et financier

  • En loi Girardin, Le bien doit être mis en location 6 mois après la DAT. N’achetez pas un bien avec une DAT « sur le papier »,
  • Scellier Ancien : Vérifiez bien que le promoteur respecte toutes les règles et contraintes administratives permettant de rendre le bien éligible à la loi Scellier ancien,
  • Malraux / Monument Historique : Compte tenu des importantes contraintes administratives, assurez-vous que le promoteur est expert dans ce type d’opération,
  • Résidence de Service : Si la rentabilité proposée est importante (>5%), posez vous encore plus de questions,
  • Résidence de Service : Le bail commercial est le point le plus important dans ce type d’investissement, et le plus compliqué à appréhender,
  • Résidence de Service : Qui est le gestionnaire de la résidence ? Son vécu ? Sa qualité financière ?,
  • Crédit : Prise en compte des intérêts intercalaires liés à la construction ? Pénalités en cas de revente du bien et remboursement du crédit ? Taux fixe ou variable ?

Des simulations qui peuvent être trompeuses

Veuillez trouver ci-joint une simulation d’un investissement immobilier en défiscalisation. Le magazine Capital avait relevé quelques erreurs. Il s’agissait de la loi De Robien, mais le principe d’une simulation « trop optimiste » reste le même, quelle que soit la loi à appliquer. Le but du vendeur en défiscalisation étant de vendre.

D’une manière générale, demandez conseil à des professionnels reconnus et n’hésitez pas à multiplier les sources de ces conseils pour confronter les opinions.

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