Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?
Le
Comment investir son argent ?
Le lancement du crowdfunding immobilier a eu lieu il y a moins de 10 ans aux États-Unis et il s’est exporté en France suite à une forte demande.
Les plateformes de crowdfunding représentent une nouvelle solution de financement faisant partie du paysage des moyens disponibles et entrent en concurrence avec d’autres types d’investissements.
Les personnes intéressées se doivent de savoir si ce placement correspond à leur profil d’investisseur et feront également le choix du support, du promoteur et du bien qu’ils souhaitent financer.
Définition du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif immobilier, consiste à réaliser une levée de fonds auprès d’investisseurs particuliers afin de financer un projet dans le secteur immobilier.
Il s’agit d’un prêt consenti par les futurs investisseurs afin de financer un programme immobilier identifié, proposé par un promoteur.
Ce nouveau moyen de financement réside en l’identification et la mise en place d’un programme immobilier par un promoteur.
S’ensuit la sollicitation des fonds pour accompagner la réalisation du programme immobilier en prêtant les sommes d’argent nécessaires au démarrage jusqu’au déblocage d’un prêt bancaire.
L’investisseur place son capital entre les mains du promoteur qui a la charge de construire le bien.
Lorsque les travaux sont terminés, et en cas de plus-value, le promoteur rend le capital prêté mais également les intérêts.
Le financement est ainsi composé du prêt bancaire et du prêt souscrit auprès des investisseurs.
Un gage de bonne gestion et de confiance de plateforme où investir réside dans le cadre de la réglementation en vigueur et du statut dont elle dispose, comme le conseiller en investissement participatif, délivré par l’autorité des marchés financiers (AMF), ou le statut d’intermédiaire en financement participatif.
Comment fonctionne l’investissement en crowdfunding immobilier ?
Le marché est tellement concurrentiel et en croissance que, pour pouvoir saisir les opportunités et ne pas engager leurs fonds propres, les promoteurs font appel à des investisseurs privés.
Pour cela, les promoteurs se servent de l’intermédiaire d’une plateforme afin de récolter les fonds nécessaires pour solliciter un emprunt bancaire.
Car le déblocage de l’emprunt bancaire n’intervient que lorsque le terrain a été identifié, que le permis de construire a été obtenu et après l’atteinte du taux de pré-commercialisation de biens en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) requis par la banque. Les travaux de construction ne débuteront qu’après ces ventes et la récolte des fonds, qui débloquent les autorisations.
Il est également nécessaire pour le promoteur à cet instant de fournir la déclaration en mairie pour l’ouverture du chantier.
Le promoteur réalise un montage avec la création d’une société (SAS) qui émet des actions de préférence ou des obligations auxquelles souscrivent les investisseurs.
Les fonds récoltés sont apportés dans une seconde société, une Société Civile de Construction Vente, responsable des travaux de construction, qui les financent. Le reste des lots sera en vente lorsque les travaux sont en cours.
Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?
Le montage sociétaire montre le gage de qualité des structures car il permet d’offrir le meilleur cadre fiscal possible à l’investissement grâce au régime mère-fille.
De plus, les promoteurs mettent en avant des taux de rendement élevés, avoisinant les 10 % nets de frais et de charges, ainsi qu’une réussite presque assurée montrée à l’aide de la faible probabilité d’échec des projets financés.
Cet investissement immobilier n’est pas liquide pendant sa durée de vie mais permet de placer sur un horizon court des fonds avec une possibilité de gains importants au terme de l’opération.
Quels sont les supports disponibles pour investir ?
Il est possible de souscrire directement ou indirectement auprès du promoteur.
Le financement s’opère grâce à différents supports :
- en direct par actions de préférence au sein du capital de la SAS créée ;
- en direct par obligations en souscrivant aux obligations émises par la SAS ;
- indirectement par Fonds Communs de Placements à Risques, comme le FCPR Select Promotion, qui souscrit aux obligations émises.
Un placement rentable ?
Il convient tout d’abord de rappeler que ce placement est sans aucune garantie. En effet, les fonds investis pourront faire l’objet d’une perte totale ou partielle.
Concernant les taux de rendement sur les marchés, ils oscillent à ce jour entre 6 et jusqu’à 10% pour l’instant par an, nets de frais.
Les performances varient entre les promoteurs et les projets mais le taux se situe en moyenne à 8%.
Il est nécessaire de savoir que le taux estimé par le promoteur n’est pas garanti.
Quels sont les risques ?
Un investissement en crowdfunding présente plusieurs risques qu’il est nécessaire de comprendre :
- les risques émanant du promoteur : ils résultent généralement des difficultés financières qui peuvent être rencontrées. Cependant, les plateformes analysent les sociétés selon plusieurs critères, tant sur la qualité de la structure que sur l’expertise de ses dirigeants, mais également sur le sérieux et la qualité du projet. Les plateformes font la sélection des sociétés qui financent leurs projets sur leur site ;
- les risques émanant de la plateforme : ils proviennent en particulier de la défaillance possible, car les plateformes se rémunèrent sur les montants collectés par les sociétés ;
- les risques émanant au projet immobilier en lui-même :
- risque opérationnel : accident de chantier, faillite d’un artisan
- risque technique : étude des sols, des fondations, thermique et acoustique
- risque administratif et juridique : obtention du permis de construire purgé de tout recours et l’obtention des assurances
- risque commercial : retard de vente sur les biens en VEFA
- risque financier : dépassement de budget
Les risques vont aussi porter sur la possibilité de perte de capital mais aussi de rendement. Ces derniers, n’étant indiqués qu’à titre indicatif, ne sont pas garantis.
À qui s’adresse ce placement immobilier ?
Ce placement s’adresse aux particuliers ayant pour souhait d’investir dans le non coté dans le cadre d’une diversification patrimoniale.
Il s’agit de l’opération parfaite notamment pour les clients ayant un horizon de placement à très court terme et ne désirant pas engager de moyens financiers trop élevés pour bénéficier d’un placement immobilier, ce qui le rend très accessible.
Les tickets d’entrée sont plutôt bas pour l’immobilier également, facilitant l’accès à ce placement à différents profils d’investisseurs.
Le risque pris doit être considéré, et les sommes investies doivent être marginales au sein de l’organisation patrimoniale globale.
Avantages et inconvénients du Crowdfunding Immobilier
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Sélection d’un projet qui répond aux critères de l’investisseur | Pas de mutualisation des risques lors de l’investissement en direct |
| Diversification des investissements et du patrimoine | Pas de remboursement possible avant la fin du programme |
| Pas de compétences particulières des marchés financiers requises Différents supports d’investissement : actions de préférence, obligations ou FCPR | Conditions de sortie limitées, peu de recours Aucun niveau de garantie du capital ou de rendement prévu |
| Rendement prévisionnel élevé |
L’œil patrimonial de gestiondepatrimoine.com
Il n’est pas nécessaire d’avoir la maîtrise des marchés financiers pour placer son argent en crowdfunding immobilier et c’est d’ailleurs l’accessibilité qui est mise en avant quant à ces investissements.
Nous vous recommandons de prendre le temps de vous rapprocher d’un professionnel de la gestion et du droit du patrimoine pour bénéficier de ses conseils afin de mesurer s’il s’agit de l’investissement qui correspond à votre situation.
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