Girardin IS : défiscalisation immobilière pour les sociétés à l’IS

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Vous avez de la trésorerie excédentaire au sein de votre entreprise et vous souhaitez limiter votre imposition sur les sociétés ?

Le Girardin dit IS est une solution de défiscalisation immobilière en outre-mer dédié aux personnes morales qui présentent de nombreux avantages.

Ce mécanisme vous offre la possibilité de réduire ou d’effacer votre impôt sur les sociétés en investissant dans un ou plusieurs biens immobiliers.

Vous allez pouvoir déduire de votre résultat imposable 100% du montant de l’acquisition des biens.

Définition du Girardin IS

La loi du 11 juillet 1986 a mis en place un régime d’incitation fiscale dit « Girardin ».

Ce dispositif est envisagé pour les investissements réalisés dans les territoires et départements outre-mer.

Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, il est possible de déduire de votre résultat imposable les investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire (article 217 undecies du CGI).

De plus l’excédent de votre déficit est reportable de façon illimitée sur les exercices suivants, et ce pendant cinq ans. (Art 209 du CGI).

Un investissement en « GIRARDIN IS » permet à votre entreprise de défiscaliser de son résultat 100% de son investissement.

Cette solution présente donc de nombreux avantages pour optimiser la fiscalité de votre entreprise tout en gérant votre trésorerie excédentaire.

La déductibilité de l’investissement en Girardin IS

Le mécanisme du Girardin IS permet à votre société soumise à l’IS de déduire de votre résultat courant avant impôts (RCAI), 100% du montant de l’acquisition d’un bien immobilier neuf destinés à la location.

Cette déduction vous permettra donc votre résultat fiscal et réduire en partie ou en totalité votre impôt sur les sociétés.

À noter, cette déduction est extra-comptable, c’est-à-dire qu’elle ne donne lieu à aucune écriture sur les comptes de la société.

Si le résultat imposable de l’année de votre société n’est pas suffisant pour déduire 100% du montant de l’investissement, l’excédent du déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants.

À noter : chaque année votre société percevra le loyer, amortira le bien et déduira les charges locatives et les intérêts d’emprunt.

L’oeil patrimonial de CGP ONE

Ce dispositif n’est cependant pas sans risque et nécessite un réel savoir-faire juridique, comptable et fiscal pour sécuriser l’investissement.

Faites-vous accompagner dans cette opération.

Exemple d’investissement

Hypothèse :

  • vous détenez une société qui dégage un résultat courant avant impôts (RCAI) de 300 000 €
  • votre société achète directement un bien immobilier en Guyane pour 300 000 € en respectant les conditions de la loi GIRARDIN IS
Hors investissementAvec investissement
Résultat courant avant impôts (RCAI)300 000 €300 000 €
Résultat fiscal300 000 €0 €
Impôt sur les sociétés due79 044 €0 €
Résultat net220 956 €300 000 €

Dans cette situation le gain sur votre trésorerie est de 79 044 €.

Dans le futur, le bien devrait également générer des revenus fonciers et pourra être amorti.

Les différentes formes d’investissement possibles en GIRARDIN IS

Pour les sociétés à l’IS, vos investissements réalisés dans le secteur locatif peuvent prendre trois formes :

  • l’investissement direct
  • l’investissement indirect
  • la souscription au capital d’une société

Selon le mode d’investissement choisi, la déduction de l’investissement réalisé portera :

  • Soit sur l’investissement lui-même,
  • Soit sur le montant de la souscription au capital d’une société soumise à l’IS.

Mais quel que soit le type d’investissement réalisé, ils répondent à la même finalité fiscale à savoir la réduction de votre résultat imposable.

L’investissement direct

Selon cette forme, votre entreprise achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à un particulier personne physique.

L’investissement indirect

Comme son nom l’indique, cet investissement immobilier va s’effectuer via une société de personne (définie par l’article 8 du CGI : SNC, SCS, SCI).

Cette société de personne achètera un immeuble de logement neuf afin de le louer à titre de résidence principale à une personne physique.

Votre entreprise investit directement dans cette société et pourra déduire le montant de l’investissement.

La souscription au capital d’une société soumises à l’IS

Votre société souscrit au capital d’une société passible de l’impôt sur les sociétés.

Cette société achète elle-même un immeuble neuf qui sera loué à une personne physique.

Votre entreprise investit directement dans cette société et pourra déduire le montant de l’investissement.

Les conditions de cette déductibilité

Un logement neuf

Pour permettre la déductibilité du résultat imposable de votre entreprise, l’investissement doit se faire sur un logement neuf situé en outre-mer.

Un engagement de location

En contrepartie de la défiscalisation, votre entreprise doit s’engager à l’immeuble nu, dans les 6 mois suivant son achèvement en cas de VEFA ou de son acquisition, si celle-ci est postérieure.

La location doit être effectuée pendant au moins 6 ans à compter de la date de prise d’effet du bail, à des particuliers qui en font leur résidence principale.

Concernant les souscriptions au capital de société, votre société s’engage à conserver les titres pendant au moins 5 ans.

Un plafond de loyer et de ressource des locataires

Le plafond des ressources des locataires va varier en fonction de la localisation du bien mais également en fonction du nombre de personnes à la charge du locataire.

Au même titre que de nombreuses autres solutions immobilières, un plafond des loyers doit également être respecté.

Il dépend de la localisation géographique du bien mais il peut évoluer durant toute la période des 6 ans de location.

Les avantages liés à l’investissement Girardin IS

  • Réduction de l’impôt sur les sociétés (IS) en partie ou en totalité et ce immédiatement puisque l’avantage fiscal joue dès l’année d’acquisition du bien.
    Création de trésorerie immédiate
  • Distribution des dividendes plus élevés aux actionnaires/associés l’année de l’investissement
  • Augmenter à terme les fonds propres
  • Possible création d’un déficit reportable
  • Déduction extra-comptable du coût de l’investissement
  • Financement de l’investissement par un crédit bancaire dont les intérêts sont déductibles
  • La possibilité de désigner un ou plusieurs bénéficiaires en cas de décès
  • Maintien d’un amortissement comptable et fiscal classique de l’actif immobilier

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