Ces modalités divergent si l’investissement est réalisé de façon directe, indirecte ou par souscription de part d’une société soumise à l’IS.

Le régime de l’investissement direct

Dans un premier temps il convient de mettre en avant le fait que ce type d’investissement ne sera réalisable si et seulement si les statuts de la société le permettent. Il sera par conséquent plus facile d’investir de manière indirecte ou par la souscription de part de société soumise à l’IS.
L’investissement réalisé par la société passible de l’IS doit se faire dans un logement neuf situé en outre-mer, il n’existe pas de plafond à cet investissement mais si ce dernier excède 1 million d’euros un agrément préalable du Ministre chargé de l’outre-mer est nécessaire.
L’exercice de la déduction : la déduction va s’opérer sur le résultat de l’exercice durant lequel l’investissement est effectué c’est-à-dire l’exercice durant lequel l’immobilisation est créée par l’entreprise. En cas de VEFA, la déduction sera possible à compter de l’achèvement des fondations de l’immeuble.
Le montant de la déduction : ce dernier est égal au montant de l’investissement réalisé diminué éventuellement de la fraction financée par des subventions publiques. L’aide fiscale sera donc le prix de revient hors taxe et hors frais comme par exemple les frais de notaire ou encore de dossier.

Le régime de l’investissement indirect

La société à l’IS doit investir au travers d’une société soumise au régime de l’article 8 du CGI. Il s’agit de structures transparente fiscalement et détenue directement par la société passible de l’IS. Cette société doit avoir pour objet exclusif la location de logements neufs situés outre-mer destinés au secteur intermédiaire, ces logements doivent être loués dans les 6 mois suivant l’achèvement de l’immeuble à une personne physique qui en fait sa résidence principale, et être conservés au minimum pendant 6 ans.
Comme en matière d’investissement direct et concernant les ventes en l’état futur d’achèvement, le droit de déduction nait à l’achèvement des fondations de l’immeuble.
En revanche, un agrément préalable est nécessaire si l’investissement excède 250 000 euros.
Le montant global de la déduction va être déterminé au niveau de la société translucide. L’aide fiscale sera le prix de revient hors taxe et hors frais comme par exemple les frais de notaire ou encore de dossier. Toutefois, si les frais liés à l’acquisition sont inscrit à l’actif du bilan en application du Plan Comptable Général, ces frais seront par conséquent exclus du calcul de la déduction fiscale. La déduction est pratiquée ensuite par les associés au prorata de leurs droits aux résultats de la société interposée.

Le régime de la souscription au capital de sociétés

La société à l’IS doit souscrire au capital de sociétés elles-mêmes soumises à l’IS dont l’objet exclusif est la location de logements neufs situés outre-mer destinés au secteur intermédiaire. A ce titre, les instructions administratives du 7 février 1997 (4 A-2-97 et 5 B-6-97) précisent que « les souscriptions admises en déduction doivent être affectées en totalité à la construction et à l’acquisition de logements neufs situés outre-mer ».
La société investisseuse doit également s’engager à conserver les titres pendant une durée de 5 ans.
Le droit de déduction nait au titre de l’exercice durant lequel les fonds sont versés (l’achèvement des fondations doit intervenir dans les 2 ans suivant la clôture de la souscription).
Il existe dans le cadre de cette souscription un agrément préalable si l’investissement excède 1 millions d’euros, ce seuil s’apprécie au niveau de la société qui va acquérir l’immeuble, à la fois par programme et par exercice.
La déduction est prise en compte au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont effectivement versés par le souscripteur, si les versements sont échelonnés, ils seront pris en compte au titre de chaque exercice au cours duquel ils auront été effectués.

Simulation d’un investissement en GIRARDIN IS.

Durée de la simulation: 20 ans
Situation de la société :
La société X soumise à l’IS présente pour 2014 un résultat imposable de 200 000 €. Le montant de son imposition au titre de l’impôt sur les sociétés s’élève pour l’exercice 2014 à 59 678€.
Opération envisagée :
Nous avons étudié un projet d’investissement bénéficiant de la réduction d’impôt GIRARDIN IS en secteur intermédiaire. Cet investissement se traduit par l’achat d’un appartement d’une valeur de 150 000 euros situé en Guyane et dont la livraison est prévue pour le 1er juillet 2015.

Fiscalité Girardin IS

1 / Exemples de calcul de la réduction d’impôt en investissement cash

TABLEAU COMPTABLE GIRARDIN IS

AnnéeRésultat Société (RCAI)Déduction ART 217 undecies du CGIFrais d’acquisition et intérêts intercalairesAmortissementLoyerCharges d’emprunt (intérêts du prêt et assurance éventuelle)Taxe foncièreCharges locativesValeur Nette ComptableRésultat Fiscal CorrigéIS avant investissementIS après InvestissementGain IS
2015250 000 €150 000 €4 800 €0 €0 €0 €0 €0 €150 000 €95 200 €76 345 €24 745 €51 600 €
2016250 000 €0 €0 €3 750 €3 940 €0 €0 €619 €146 250 €249 571 €76 345 €76 202 €143 €
2017250 000 €0 €7 500 €7 880 €0 €0 €1 237 €138 750 €249 142 €76 345 €76 059 €286 €
2018250 000 €0 €7 500 €8 037 €0 €804 €1 262 €131 250 €248 472 €76 345 €75 835 €509 €
2019250 000 €0 €7 500 €8 198 €0 €820 €1 287 €123 750 €248 591 €76 345 €75 875 €470 €
2020250 000 €0 €7 500 €8 362 €0 €836 €1 313 €116 250 €248 713 €76 345 €75 916 €429 €
2021250 000 €0 €7 500 €8 529 €0 €853 €1 339 €108 750 €248 837 €76 345 €75 957 €388 €
2022250 000 €0 €7 500 €8 700 €0 €870 €1 366 €101 250 €248 964 €76 345 €75 999 €345 €

2 / Exemples de calcul de la réduction d’impôt en investissement avec emprunt à 3% sur 15 ans

TABLEAU COMPTABLE GIRARDIN IS

AnnéeRésultat Société (RCAI)Déduction ART 217 undecies du CGIFrais d’acquisition et intérêts intercalairesAmortissementLoyerCharges d’emprunt (intérêts du prêt et assurance éventuelle)Taxe foncièreCharges locativesValeur Nette ComptableRésultat Fiscal CorrigéIS avant investissementIS après InvestissementGain IS
2015250 000 €150 000 €7 050 €0 €0 €0 €0 €0 €150 000 €92 950 €76 345 €23 995 €52 350 €
2016250 000 €0 €2 250 €3 750 €3 940 €2 195 €0 €619 €146 250 €245 126 €76 345 €74 720 €1 625 €
2017250 000 €0 €7 500 €7 880 €4 145 €0 €1 237 €138 750 €244 997 €76 345 €74 677 €1 668 €
2018250 000 €0 €7 500 €8 037 €3 893 €804 €1 262 €131 250 €244 578 €76 345 €74 537 €1 807 €
2019250 000 €0 €7 500 €8 198 €3 634 €820 €1 287 €123 750 €244 957 €76 345 €74 664 €1 681 €
2020250 000 €0 €7 500 €8 362 €3 366 €836 €1 313 €116 250 €245 347 €76 345 €74 794 €1 551 €
2021250 000 €0 €7 500 €8 529 €3 091 €853 €1 339 €108 750 €245 746 €76 345 €74 927 €1 418 €
2022250 000 €0 €7 500 €8 700 €2 806 €870 €1 366 €101 250 €246 157 €76 345 €75 064 €1 281 €

 

TABLEAU DE TRESORERIE

 

AnnéeLoyerGain ISEmprunt + FITaxe FoncièreChargesAnnuelleCumulée
20140 €52 350 €7 050 €– €– €45 300 €45 300 €
20153 940 €1 625 €8 465 €– €619 €-3 519 €41 781
20167 880 €1 668 €12 430 €– €1 237 €-4 120 €37 660 €
20178 037 €1 807 €12 430 €804 €1 262 €-4 652 €33 009 €
20188 198 €1 681 €12 430 €820 €1 287 €-4 659 €28 350 €
20198 362 €1 551 €12 430 €836 €1 313 €-4 667 €23 684 €
20208 529 €1 418 €12 430 €853 €1 339 €-4 676 €19 008 €
20218 700 €1 281 €12 430 €870 €1 366 €-4 686 €14 322 €

2022 : Revente après 6 ans de location
Prix de revente : 150 000 €

 

REVENTEKRDGAINVNCPVCISTOTAL
150 000 €93 161 €56 839 €101 250 €48 750 €16 250 €54 911 €
GIRARDIN IS : Modalités d’application
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