Comment vendre un bien en viager ?

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Le viager est une forme d’acquisition peu utilisée et souvent méconnue mais elle présente de nombreux avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

En effet, la vente en viager peut constituer un bon investissement immobilier pour le débirentier (personne qui achète le bien) mais aussi un moyen d’obtenir un complément à sa retraite pour le crédirentier (personne qui vend le bien).

comment vendre en viager

Définition de la vente en viager

La vente en viager consiste à la vente d’un bien immobilier par le crédirentier à un acquéreur dit débirentier qui va lui verser une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Au lieu de payer la totalité du prix au moment de l’achat du bien, l’acquéreur verse une somme appelée “bouquet” et en complément une rente dite viagère. Le montant du bouquet et des rentes viagères sont calculés en fonction de l’espérance de vie théorique du vendeur.

L’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier à partir de la signature du contrat de vente. La vente en viager permet d’échelonner la dépense liée à l’achat du logement.

Cependant le prix de revient dépend de la durée de vie du vendeur, il se peut que l’acquéreur paie un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien.

La vente en viager se fait par un acte notarié, le notaire calcule le montant du versement mensuel en fonction des barèmes.

Les deux parties doivent être en bonne santé physique et mentale pour conclure une vente en viager.

Le décès futur du crédirentier doit être imprévisible, le débirentier ne doit pas avoir connaissance de l’état de santé du vendeur au moment de la signature.

Si ce dernier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, alors la loi peut considérer cet événement comme prévisible et la vente peut être contestée.

Lors d’une vente en viager, il est essentiel de prévoir et d’inscrire une clause résolutoire dans le contrat pour anticiper certains événements.

Par exemple, si le vendeur doit quitter son logement pour cause de problème de santé, la clause peut définir au bout de quelle durée l’acheteur pourra prendre possession du bien.

Ou bien le crédirentier peut se protéger des défauts de paiement des rentes.

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A partir de quel âge peut-on vendre en viager ?

En théorie il n’y a pas d’âge pour vendre en viager mais en règle générale ce type de vente immobilière est plus adaptée aux personnes âgées sous conditions.

En effet, le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort.

Habituellement, l’âge idéal se situe entre 75 ans et 85 ans afin d’obtenir des rentes assez intéressantes et de réaliser une bonne affaire.

Par ailleurs, il faut toujours tenir compte de l’état de santé du vendeur.

Par exemple, si ce dernier a 75 ans mais avec des soucis de santé il ne pourra vendre son logement en rente viagère.

Vendre une maison en viager libre

Dans le cas de la vente d’un logement en viager libre, le crédirentier (vendeur) ne conserve pas l’usage du bien et le débirentier (acheteur) bénéficie immédiatement de la jouissance du bien.

Il peut soit l’occuper personnellement soit le louer pour percevoir des loyers, les charges de copropriété ainsi que les taxes foncière et d’habitation lui incombent directement.

En cas de viager libre, le débirentier n’est pas obligé d’assurer son bien.

Vendre une maison en viager occupé

Dans le cas de la vente d’un logement en viager occupé, le crédirentier garde le droit d’habitation pendant toute sa vie jusqu’à son décès.

Le bien est démembré et le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation (occuper le bien) ou l’usufruit (occuper ou louer le bien) et le débirentier détient la nue-propriété.

Le débirentier pourra occuper le logement uniquement au décès du crédirentier.

Les fonctions du crédirentier s’apparentent à celles d’un locataire, il est redevable de la taxe d’habitation, quant à la taxe foncière c’est le débirentier qui doit la payer ainsi que l’assurance habitation.

Quoi choisir entre une vente en viager libre et occupé ?

La plupart des ventes en viager se font occupées, en effet le viager libre est plus cher que le viager occupé.

Cependant il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises solutions tout dépend de votre situation.

Avec la viager libre, la jouissance du bien par le débirentier est immédiate soit pour s’y installer, sinon il pourra être loué.

Peut-on vendre un bien en viager à ses enfants ?

Il est tout à fait possible de vendre votre appartement ou maison en viager à un de vos enfants.

Cependant il faut faire attention car vendre en viager à une personne de votre famille pourrait être requalifié de donation déguisée.

Par exemple si le montant du bouquet et de la rente est très faible ou si la mort du crédirentier intervenait peu de temps après la vente.

De plus, si vous pensez vendre un bien en viager à un membre de votre famille il est recommandé de demander l’accord des héritiers car cela pourrait entamer leurs réserves héréditaires.

Vente en viager et héritier

Dans le cas où le débirentier venait à décéder avant le crédirentier, alors ce sont ses héritiers qui devront reprendre le viager.

A noter, que les héritiers devront respecter les conditions établies lors de la signature du contrat par exemple concernant le paiement des rentes.

Sachez qu’il est possible de souscrire une assurance décès qui prendra en charge les frais.

L’oeil patrimonial de CGP ONE

Vendre en viager peut être une très bonne solution pour une personne souhaitant des revenus complémentaires, et optimiser la transmission de son patrimoine.

En effet cela permet de rendre liquide un bien immobilier, le bouquet perçu pourra être judicieusement utilisé par le vendeur en viager pour diversifier son patrimoine, et/ou anticiper sa transmission, le financier étant plus facilement transmissible que l’immobilier, par exemple par l’utilisation de l’assurance vie si ses héritiers sont des parents éloignés.

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