Comment acheter un bien en viager en 2024 ?

Le 08/01/2024

Par Judicaël Fossaluzza

Viager

Le viager est une forme d’acquisition peu utilisée et souvent méconnue, mais elle présente de nombreux avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

En effet, l’achat en viager peut constituer un bon placement immobilier pour le débirentier (personne qui achète le bien), mais aussi un moyen d’obtenir un complément à sa retraite pour le crédirentier (personne qui vend le bien) et donc améliorer le quotidien des seniors.

Comment fonctionne un achat en viager ?

Selon le Code civil, l’achat en viager constitue l’acquisition d’un bien immobilier par le débirentier à un vendeur dit crédirentier. Le débirentier va lui verser une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Au lieu de payer la totalité du prix au moment de l’achat du bien, l’acquéreur verse une somme appelée « bouquet » et en complément une rente dite viagère.

Le montant du bouquet et des rentes viagères est calculé en fonction de l’espérance de vie théorique du vendeur.

L’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier à partir de la signature du contrat de vente.

L’achat en viager permet d’échelonner cette dépense liée à l’acquisition du logement.

Cependant, le prix de revient dépend de la durée de vie des vendeurs, il se peut que l’acquéreur paie un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien.

Remarque : lorsque le viager est conclu avec des couples, il faut attendre que le décès du dernier conjoint pour que l’acheteur devienne pleinement propriétaire.

L’achat en viager se fait par un acte notarié, le notaire calcule le montant du versement mensuel en fonction des barèmes.

Les deux parties doivent être en bonne santé physique et mentale pour conclure une vente en viager.

Le décès futur du crédirentier doit être considéré comme imprévisible, le débirentier ne doit pas avoir connaissance de l’état de santé du vendeur au moment de la signature.

Si ce dernier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, alors la loi peut considérer cet événement comme prévisible et la vente peut être contestée.

Lors d’une vente en viager, il est essentiel de prévoir et d’inscrire une clause résolutoire dans le contrat pour anticiper certains événements.

Par exemple, si le vendeur doit quitter son logement pour cause de problème de santé, la clause peut définir au bout de quelle durée l’acheteur pourra prendre possession du bien.

Ou bien le crédirentier peut se protéger des défauts de paiement des rentes.

Qu’est-ce qu’un achat en viager libre ?

Dans le cas de l’achat d’un logement en viager libre, le crédirentier (vendeur) ne conserve pas l’usage du bien et le débirentier (acheteur) bénéficie immédiatement de la jouissance du bien.

Il peut soit l’occuper personnellement, soit le louer pour percevoir des loyers ; dans ce cas, les charges de copropriété ainsi que les taxes foncières et d’habitation lui incombent directement.

En cas de viager libre, le débirentier n’est pas obligé d’assurer son bien.

Qu’est-ce qu’un achat en viager occupé ?

Dans le cas de l’achat d’un logement en viager occupé, le crédirentier garde le droit d’habitation pendant toute sa vie jusqu’à son décès.

Le bien est démembré et le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation (occuper le bien) ou l’usufruit (occuper ou louer le bien) tandis que le débirentier détient la nue-propriété.

Le débirentier ne pourra occuper le logement uniquement au décès du crédirentier.

Les fonctions du crédirentier s’apparentent à celles d’un locataire, il est redevable de la taxe d’habitation, quant à la taxe foncière c’est le débirentier qui doit la payer ainsi que l’assurance habitation.

Pourquoi acheter un bien en viager ?

L’achat en viager présente différentes garanties pour l’investisseur mais aussi plusieurs avantages tant pour l’acquéreur que pour les vendeurs.

Cette méthode permet d’acheter un bien immobilier sans avoir forcément recours au crédit immobilier tout en fournissant des rentes qui permettent au crédirentier de vivre avec des revenus complémentaires.

Il existe deux sortes d’achat en viager : libre ou occupé.

La plupart des viagers vendus sont occupés, car le viager libre est plus cher que le viager occupé.

Cependant, il n’existe pas de bonne ou de mauvaise solution, tout dépend de votre situation.

Avec le viager libre, la jouissance du bien par le débirentier est immédiate, soit pour s’installer ou bien louer.

Est-il possible d’acheter en viager sans rentes ?

Il est possible d’acheter un bien en viager sans rentes, cela présente même plusieurs avantages.

La valeur d’acquisition est fixée dès le début puisqu’il n’y a pas de rentes à payer. Par conséquent, le risque de longévité affecte moins le rendement de l’investissement.

Cette méthode revient à acheter la nue-propriété du bien et donc de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat.

En revanche, il faut prendre en considération que le montant du bouquet sera plus élevé puisqu’il n’y a pas de rentes viagères.

L’œil patrimonial de gestiondepatrimoine.com

Les transactions en viager répondent à une vraie problématique pour des seniors souhaitant financer leur train de vie tout en demeurant dans leur résidence principale.

Aujourd’hui, des sociétés spécialisées dans l’investissement collectif se positionnent sur ce marché où l’offre est forte, afin d’apporter une diversification venant diminuer les aléas des espérances de vie liés au viager.

L’investissement en viager devient ainsi accessible à tous.