Tout savoir sur les SCPI fiscales
Le
scpi
Dans la famille des SCPI, je demande les SCPI fiscales.
Une société civile de placement immobilier permet d’investir son argent dans la pierre en se libérant de certaines contraintes ; ce n’est pas à vous de gérer l’achat, l’entretien et la mise en location.
En bonus, elle ne vous prive pas de certains avantages fiscaux que l’on retrouve avec l’investissement direct.
Il est ainsi possible de bénéficier des dispositifs de déduction et de réduction fiscales les plus connus même sans acheter directement un bien immobilier.
Voici comment profiter d’une fiscalité optimisée via l’investissement en SCPI.
Comment fonctionne une SCPI fiscale ?
Une SCPI vous permet d’investir et de devenir propriétaire de « parts » de biens immobiliers détenus par la société.
Ainsi, vous n’êtes pas directement propriétaire des biens, mais titulaire d’un certain nombre de parts d’un patrimoine qui peut regrouper des placements variés : logements, bureaux, commerces, etc.
Chaque SCPI est unique et dispose de sa propre gestion de patrimoine.
La liste des immeubles détenus, leur répartition géographique et sectorielle ou encore les engagements d’acquisition en cours font d’ailleurs partie des informations capitales à consulter avant d’investir.
De quoi parle-t-on lorsque l’on évoque une SCPI « fiscale ».
Son objectif est le même qu’une SCPI classique, à savoir détenir un patrimoine de biens dans son portefeuille.
En revanche, on parle de SCPI fiscale, car les biens acquis par les fonds investis respectent les critères imposés pour pouvoir bénéficier des dispositifs de défiscalisation.
Tout comme vous pouvez acheter en direct ou au travers d’une société civile immobilière (SCI) des biens qui donnent droit à une réduction d’impôt, vous pouvez le faire avec une SCPI.
Les grands dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Denormandie ou Malraux sont accessibles en SCPI.
En tant que porteur de parts de la SCPI qui acquiert un patrimoine respectant les dispositifs de défiscalisation, vous pouvez profiter des avantages fiscaux afférents.
Les différents types de SCPI fiscale
On peut catégoriser les SCPI fiscales selon le dispositif qu’elles choisissent de cibler ou selon la stratégie retenue pour investir et générer un avantage fiscal à ses souscripteurs.
La SCPI Pinel
Lorsque l’on évoque les SCPI fiscales, les SCPI Pinel sont incontournables.
Il s’agit d’un montage relativement fréquent, qui permet de bénéficier de la loi de défiscalisation du même nom.
La fiscalité qui s’applique à la SCPI est comparable à celle d’un investissement que pourrait réaliser un particulier.
Tous les biens acquis, dans la limite annuelle et globale de 300 000 € de souscription par an, doivent faire l’objet d’un engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt peut monter jusqu’à 21 % des sommes investies avec un plafond de 63 000 € pour un engagement locatif sur 12 ans.
À compter du 1er janvier 2023, pour les nouveaux investissements, le taux de réduction sera progressivement réduit et atteindra 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024.
Elle permet de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt très populaire qu’est le Pinel sans avoir à sélectionner vous-même les biens.
Tout en vous affranchissant de la gestion locative, vous pouvez percevoir des loyers.
Le Pinel sans problème ?
Il faut en revanche prévoir un horizon d’investissement long : il correspond à la durée d’engagement de location additionnée de la phase initiale de recherche des biens et à la phase finale de revente de ceux-ci.
Exemple : un investisseur souscrit 100 parts de SCPI Pinel pour un montant de 50 000 €.
L’engagement de conservation initial est de 9 ans. Au terme, l’engagement est prorogé de 3 ans.
La réduction d’impôt s’applique suivant les mêmes règles qu’un investissement en direct :
- Pour les 9 premières années, une réduction d’impôt de 2 %/an s’applique sur le prix d’acquisition des parts, soit 1000 €/an pendant 9 ans.
- Pour les 3 années suivantes, une réduction d’impôt de 1 %/an s’applique sur le prix d’acquisition des parts, soit 500 €/an pendant 3 ans.
| Année des revenus | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de la réduction | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 1% | 1% | 1% | 21% |
| Montant de la réduction | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 500 € | 500 € | 500 € | 10 500 € |
Au total, l’investisseur aura bénéficié d’une réduction d’impôt de 10 500 euros sur 12 ans. L’excédent éventuel de réduction d’impôt constaté au titre d’une année sera définitivement perdu.
La SCPI Malraux
Les SCPI Malraux sont des SCPI fiscales qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt ponctuelle.
L’objectif est d’investir dans des immeubles d’habitation anciens historiques à rénover.
Cette forme d’investissement suppose des travaux de restauration importants avec la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente non soumise au plafonnement des niches fiscales.
La réduction d’impôt varie selon la localisation du bien :
- pour les immeubles situés en secteur sauvegardé, la réduction est de 30 % ;
- pour les immeubles situés en Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVAP), la réduction est de 22 %.
La réduction s’applique sur la quote-part de l’investissement affectée aux travaux à réaliser.
Moins connu du grand public que le dispositif Pinel, le potentiel de la loi Malraux est pourtant très puissant.
Il permet en effet de réduire ses impôts dans la limite pluriannuelle et globale de 400 000 € par foyer fiscal, sur une période de quatre années consécutives.
Un engagement de conservation des parts pour une durée de 9 ans est nécessaire à compter de la première mise en location du dernier bien rénové par la SCPI.
Pour ce type d’investissement, il est toutefois recommandé de conserver ses parts jusqu’à la dissolution de la SCPI pour profiter de la valorisation des parts, soit un délai total d’environ 15 ans.
Exemple : un investisseur achète 120 parts de SCPI Malraux pour un montant de 60 000 €. La quote-part de travaux éligibles au dispositif est de 42 000 € (70 % du montant de la souscription).
La réduction d’impôt sera la suivante :
| Hypothèse | |
|---|---|
| Montant de la souscription | 60 000 € |
| Quote-part de travaux éligible | 42 000 € |
| Taux de la réduction d’impôt | 30% |
| Montant de la réduction d’impôt | 12 600 € |
L’excédent éventuel de réduction d’impôt constatée au titre d’une année sera reportable sur les trois années suivantes.
La SCPI de déficit foncier
Autre véhicule d’investissement en pierre papier très intéressant pour réduire ses impôts, le système de la SCPI de déficit foncier consiste à acquérir des biens qui nécessitent des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
À la différence des dispositifs précédents, ce type de SCPI permet d’imputer sur ses revenus fonciers la quote-part correspondant aux travaux sans aucune limitation de montant.
Le surplus est déductible de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
L’excédent de déficit par rapport à la limite de 10.700 € sera quant à lui reportable sur les revenus fonciers des 6 prochaines années.
L’investissement n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
L’objectif est ici de rechercher des biens qui nécessitent des dépenses importantes pour permettre l’intégration de charges dans les revenus fonciers.
Dans une SCPI de déficit foncier, l’investissement initial avec l’achat des parts combine la valeur foncière du bien et les dépenses de travaux projetées (selon la proportion des parts possédées).
Le rendement affiché par ce type de SCPI est souvent faible, mais l’avantage fiscal évident de ce montage en fait un investissement très intéressant pour les foyers à hauts revenus, et en particulier pour ceux disposant de revenus fonciers importants.
Exemple
Un investisseur dispose de revenus fonciers à hauteur de 20 000 € annuels.
Sa tranche marginale d’imposition est de 30 %.
Il souscrit 100 parts de SCPI en déficit foncier pour un montant de 50 000 €.
La quote-part des travaux sera de 50 % à lisser sur deux années.
Ainsi, la réduction d’impôt est la suivante :
| 2022 | 2022 | Total de l’investissement | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Quote-part travaux | 25 % | 12 500 € | 25 % | 12 500 € | 25 000 € |
| Economie fiscale sur l’impôt sur le revenu | 30 % | 3 750 € | 30 % | 3 750 € | 7 500 € |
| Economie fiscale sur les prélèvements sociaux | 17.20 % | 2 150 € | 17.20 % | 2 150 € | 4 300 € |
| Economie fiscale totale | 5 900 € | 5 900 € | 11 800 € | ||
À savoir : comme nous l’avons précisé, d’autres SCPI fiscales existent selon la nature des investissements ou le dispositif de défiscalisation utilisé. Citons par exemple les SCPI monuments historiques ou les SCPI Denormandie. D’autres SCPI fiscales ne sont plus commercialisées, comme la SCPI Scellier par exemple.
Les avantages de la SCPI fiscale
Les SCPI fiscales ciblent en particulier les ménages fortement imposés.
L’atout de ces SCPI est leur simplicité d’accès.
Il est possible d’atteindre le marché des SCPI moyennant un investissement minimum compris entre 5 000 € et 10 000 €.
Un prix à l’entrée bien inférieur à celui nécessaire pour acquérir directement un bien.
Une SCPI fiscale permet, comme une SCPI conventionnelle, une mutualisation du risque entre différents biens, différents occupants et plusieurs porteurs de parts.
Le risque en détenant ces produits est ainsi réduit pour les investisseurs.
Si vous recherchez un placement qui apporte de la sécurité et une réduction d’impôt, la SCPI fiscale est le véhicule qui répond à vos attentes.
A la revente des parts, vous pouvez également bénéficier d’une plus-value liée à la valorisation des parts.
Enfin, l’autre atout incontournable d’une SCPI pensée pour la défiscalisation est que la réduction d’impôt est immédiate.
En effet, souscrire à une SCPI ouvre le droit à une défiscalisation dès l’année d’engagement.
Cela signifie que pour l’achat de parts dans une SCPI qui s’engage à acheter des biens immobiliers neufs, vous pourrez bénéficier d’une remise fiscale même avant que le bien ne soit construit et livré.
Les inconvénients de la SCPI fiscale
Les SCPI fiscales ont de nombreux avantages mais il convient également d’en connaître les limites.
Premier frein majeur, il est impossible de se lancer dans ce type d’investissement en ayant une vision à court terme.
Il est nécessaire de s’engager sur une période relativement longue, comprise entre 9 et 12 ans en Pinel ou 9 ans en Malraux afin de bénéficier de l’avantage fiscal.
En réalité, les fonds restent indisponibles bien plus longtemps.
Entre la création de la SCPI, la phase de recherche des biens, les démarches puis le lancement du projet, il n’est pas rare que votre capital ne soit pas accessible pendant une quinzaine d’années.
Autre inconvénient des SCPI fiscales, elles nécessitent des frais d’entrée et de gestion souvent élevés.
Cela n’est pas un problème pour une conservation longue mais il convient encore de prendre en compte ce critère pour ne pas attendre une rentabilité importante d’une SCPI fiscale.
Le rendement locatif toutes charges déduites est faible, rarement plus élevé que 2 %.
Dernier élément de vigilance : le risque de moins-value.
Puisqu’une SCPI fiscale a vocation à profiter d’un dispositif de réduction ou de déduction d’impôt sur une période précise, elle va ensuite liquider le patrimoine acquis.
Selon sa localisation, sa qualité et l’évolution du marché, il est possible qu’une moins-value soit constatée sur le bien.
La valorisation des parts se fera alors en conséquence, pouvant entraîner une perte. Celle-ci sera logiquement amortie par le gain fiscal réalisé pendant la période de détention des parts.
A quels objectifs patrimoniaux répondent les SCPI fiscales ?
En souscrivant des parts de SCPI fiscales, vous devez rechercher en priorité l’avantage fiscal au contraire des SCPI de rendement où l’objectif sera de percevoir des revenus complémentaires.
Au-delà de l’aspect fiscal, les SCPI fiscales représentent une bonne alternative pour se constituer un patrimoine immobilier sans la nécessité d’avoir le budget pour acheter un bien immobilier en direct. Elles permettent également de diversifier ses actifs immobiliers pour des personnes qui détiendraient déjà des biens immobiliers en direct.
Aussi, l’investissement en SCPI permet d’écarter la gestion immobilière qui peut s’avérer très contraignante (recherches de locataires, vacances locatives, frais imprévus, dégradation de biens…). Les sociétés de gestion acquièrent, gèrent, valorisent et s’occupent de la totalité des potentiels travaux ou vacances locatives.
L’épargne immobilière en SCPI permet donc de profiter des avantages de l’immobilier locatif sans ses contraintes.
Vous allez aussi aimer :
Investir dans l’ancien avec une SCPI Malraux
Le 25/04/2019
scpi
Quelles sont les SCPI de défiscalisation ?
Le 22/04/2022
scpi
Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?
Le 19/11/2019
scpi
