L’investissement immobilier en France par des non-résidents

Le 21/02/2024

Par Pierre Payan

Expatriation - Stratégie financière et patrimoniale

Non-résident fiscal français, vous souhaitez acquérir un pied-à-terre en France tout en percevant des loyers ? Voici quelques conseils pratiques, que vous soyez expatrié français ou de nationalité étrangère.

La loi de finances 2015 est venue harmoniser les règles applicables aux résidents et non-résidents français.

Attention : La nationalité de l’investisseur immobilier est sans incidence : les ressortissants étrangers restent libres d’investir dans l’immobilier français. Le critère déterminant est celui de la résidence fiscale de l’investisseur (en France ou à l’étranger) qui mènera à l’application de normes différentes.

L’investissement dans l’immobilier français par des non-résidents

Un principe de libre investissement

Non-résident français, de nationalité française ou étrangère, vous conservez la possibilité de réaliser des investissements dans l’immobilier français.

Limite : la perte des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif

Les différents dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (Scellier, Duflot, Pinel…) conditionnent le bénéfice de la réduction d’impôt à la qualité de résident fiscal français.

Vous ne pourrez pas bénéficier de ces avantages fiscaux si vous êtes non-résidents, quelle que soit votre nationalité
Si vous avez déjà investi sous de tels dispositifs en étant résident fiscal français, votre départ n’entraînera pas la remise en cause des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié lors des années antérieures. Néanmoins, vous perdez le bénéfice de l’avantage fiscal dès la déclaration d’impôt sur le revenu de l’année de votre départ.

Vers une suppression du représentant fiscal

Qu’est-ce qu’un représentant fiscal ?

Le représentant fiscal est un intermédiaire entre l’administration fiscale et les investisseurs non-résidents fiscaux, qu’ils soient de nationalité française ou étrangère. Son rôle est apparu nécessaire pour lutter contre le risque de non-recouvrement des impositions lié à l’éloignement de l’investisseur.
Il est garant de l’exactitude des déclarations déposées pour le compte de ses mandataires à l’égard de l’administration fiscale et est solidairement responsable du paiement des impositions ainsi que des pénalités et majorations qui seraient exigibles en cas d’irrégularité ou retard de déclaration

Quand désigner un représentant fiscal ?

Non-résident, vous recevez des revenus fonciers français ? L’administration fiscale peut vous demander de désigner un représentant fiscal qui sera chargé de recevoir pour vous les communications relatives à l’assiette, au recouvrement, et le cas échéant, au contentieux de l’impôt.
Non-résident, vous envisagez de vendre votre bien immobilier situé en France? Vous devrez désigner un représentant fiscal, sauf :
- lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 euros, ou
- lorsque la plus-value est exonérée pour durée de détention, soit à partir de 30 ans de détention

Vous pourrez désigner l’acquéreur du bien, une banque ou un établissement de crédit – à condition qu’ils soient accrédités par l’administration fiscale – ou les sociétés bénéficiant d’un agrément permanent. En revanche, ni votre notaire ni votre avocat ne peut être votre représentant fiscal.

La suppression de l’obligation de désigner un représentant fiscal

La loi de finances rectificative pour 2014 supprime l’obligation de désignation d’un représentant fiscal, à partir de l’impôt sur le revenu 2014 et les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015, pour :

Les non-résidents établis dans un État membre de l’Union Européenne, et
Les non-résidents établis dans un État partie à l’accord sur l’Espace Économique Européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt.

En revanche, l’obligation de désigner un représentant fiscal demeure pour les non-résidents établis dans des États tiers.

Quelle fiscalité ?

Impôt sur le revenu

La plupart des conventions fiscales accordent un droit concurrent d’imposition des revenus fonciers à l’État de situation de l’immeuble (la France) et à l’État de résidence de l’investisseur. Elles prévoient ensuite les modalités de suppression de la double imposition appliquées par votre État de résidence.

L’imposition applicable en France varie selon que vous percevez ou non des revenus fonciers issus de cet immeuble.

Tableau récapitulatif du système d’imposition français :

Votre situation	Impôt sur le revenu		Prélèvements sociaux
	Base d’imposition	Calcul de l’impôt
Revenus fonciers dont le montant est supérieur à la base forfaitaire	Revenus fonciers nets de source française (possible imputation des déficits fonciers de source française)	Application du système du quotient familial et du barème progressif de l’impôt, avec un taux minimum d’imposition de 20%	Applicables : 17,5%
Revenus fonciers dont le montant est inférieur à la base forfaitaire OU Pas de revenus fonciers perçus. TAXATION FORFAITAIRE !	Base forfaitaire	Application du système du quotient familial et du barème progressif de l’impôt(pas de taux minimum de 20%)	Applicables : 17,5%

N. B. La base forfaitaire est égale à trois fois la valeur locative réelle et actuelle de l’habitation, et est déterminée par comparaison avec la valeur des habitations similaires louées dans des conditions normales.

Remarque : Il existe de nombreuses hypothèses où le non-résident échappera à la taxation forfaitaire, c’est notamment le cas lorsque l’investisseur réside dans un État ayant conclu avec la France une convention relative aux doubles impositions.

Impôt sur la Fortune

En tant que non-résident fiscal français, vous n’êtes imposable à l’impôt sur la fortune français que si la valeur de vos biens situés en France excède le seuil d’imposition : la valeur de l’immeuble situé en France sera donc prise en compte
Il faut ensuite étudier la législation applicable dans votre État de résidence : existe-t-il un impôt sur la fortune ? Quel est le seuil d’imposition ? Quels sont les biens concernés ?S’il existe un tel impôt et que l’immeuble est susceptible d’être également imposé dans votre État de résidence, il faudra se reporter à la convention fiscale applicable.
La plupart des conventions fiscales visant à éviter les doubles impositions en matière d’impôt sur la fortune prévoient que l’imposition est attribuée aux deux États :
- l’État du lieu de situation de l’immeuble, soit la France, impose en premier, puis
- l’État du lieu de résidence du propriétaire impose en second en éliminant la double imposition en accordant un crédit d’impôt

Plus-value immobilière

De manière générale, les conventions fiscales prévoient que les plus-values immobilières sont concurremment imposées dans l’État de situation de l’immeuble et dans l’État de résidence du vendeur. La double imposition sera éliminée par votre État de résidence.
Le système d’imposition français de l’éventuelle plus-value réalisée dépendra de votre État de résidence. Néanmoins, la loi de finances rectificative pour 2014 (LOFR 2014) a harmonisé les taux d’imposition des plus-values immobilières pour les non-résidents, domiciliés dans tout État n’étant pas un ETNC (État ou Territoire Non Coopératif), pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2015, désormais fixés à 19 %.

Tableau récapitulatif de l’imposition française selon votre État de résidence fiscale :

Votre État de résidence	Taux d’imposition IR	Prélèvements sociaux	Taux total du prélèvement
État membre de l’EEE et Union européenne	19 %	OUI :15,5 %	34,5 %
État tiers	19% (33% avant LOFR 2014)	OUI : 15,5 %	34.5 %(48,83 % avant LOFR 2014)
ETNC	75 % (mais censuré : à suivre !)	OUI : 15,5 %	90,5 % ! ! !

EEE : Espace Économique Européen, soit l’Union Européenne, ‘‘l’’’slande, la Norvège et le Liechtenstein.

ETNC : États ou Territoires Non Coopératifs, dont la liste est mise à jour chaque année par arrêté ministériel (Jersey et les Bermudes ont récemment été retirés de la liste des ETNC).

Ce prélèvement est acquitté lors de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement ou, à défaut, dans le mois de la cession au vu du Formulaire 2048-IMM-SD.

Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même manière que pour les plus-values immobilières réalisées par un résident fiscal français
Tous les non-résidents, quelle que soit leur nationalité, bénéficient des mêmes exonérations que les résidents, hormis notamment l’exonération de la résidence principale (puisque par définition, ils n’ont pas leur résidence principale en France)
Les non-résidents, ressortissants d’un État membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Économique Européen ou d’un autre État pouvant invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination, bénéficient d’une exonération particulière, à condition qu’ils aient été domiciliés en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, ET :
- que la cession soit réalisée avant le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile, OU
- que la cession porte sur un bien dont le cédant a la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (par exemple, depuis le 1er janvier 2013 pour une cession courant 2014)

Le bénéfice de l’exonération est doublement limité :

l’exonération est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150.000 euros, le surplus est donc imposable
l’exonération s’applique dans la limite d’une seule résidence par contribuable

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