Expatrié ou futur expatrié, vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans votre pays d’expatriation en vue de vous y installer ? Quelques conseils pratiques.

Sommaire :

Restrictions aux investissements à l’étranger

  • Il est important de se renseigner sur le droit local et de s’assurer que l’opération immobilière envisagée est possible. Certaines législations nationales restreignent les investissements réalisés par des étrangers
  • À titre d’exemple, la législation thaïlandaise interdit aux ressortissants étrangers d’être propriétaires d’un terrain en Thaïlande, ils ne peuvent être propriétaires que des constructions. Une seule exception existe : les étrangers peuvent acquérir la propriété d’un terrain d’une superficie inférieure à 1 Rai (soit environ 1 600 m2), mais seulement dans certaines régions du pays et sous des conditions très strictes

Formalités pour sortir une somme d’argent importante du territoire français

Un achat immobilier à l’étranger nécessite souvent des transferts de fonds importants.

  • SI vous quittez le territoire français en emportant 10 000 euros ou plus en espèces, vous devez en informer les services douaniers au moyen d’un Formulaire : Déclaration d’argent liquide.
    La même obligation s’impose lorsque vous effectuez des virements vers l’étranger mais dans ce cas, c’est votre banque qui devra remplir cette formalité.
  • Vous avez également la possibilité d’ouvrir un compte bancaire dans le pays où vous souhaitez réaliser l’achat immobilier. Vous devrez alors mentionner l’existence de ce compte lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu tant que vous serez résident fiscal français

Quelle fiscalité ?

Votre situation variera selon que vous êtes résident fiscal français ou expatrié.

Investisseur français, résident fiscal français

Impôt sur le revenu

Si vous recevez des revenus fonciers issus de votre immeuble situé à l’étranger, il faudra se reporter à la convention fiscale conclue entre la France et l’État d’investissement pour déterminer les conditions d’imposition.

Certaines conventions accordent un droit concurrent d’imposition à l’État du lieu de situation de l’immeuble et à l’État de résidence de l’investisseur :

  • Vous devrez déclarer les revenus fonciers perçus dans l’État du lieu de situation de l’immeuble et serez soumis à la fiscalité locale
  • Vous devrez également déclarer ces revenus sur votre déclaration française d’impôt sur le revenu
  • La double imposition sera supprimée par la France par l’octroi d’un crédit d’impôt ou par application de la méthode du taux effectif, selon les conventions

Impôt sur la fortune

  • En tant que résident fiscal français, la valeur de votre patrimoine est calculée en tenant compte de l’intégralité de vos biens, situés en France et à l’étranger : la valeur de l’immeuble que vous possédez à l’étranger sera donc prise en compte en France
  • S’il existe un impôt similaire dans l’État d’investissement, il faudra se reporter à la convention fiscale conclue avec la France pour connaître les modalités de suppression de l’éventuelle double imposition

Plus-value immobilière

De manière générale, les gains tirés de la vente d’un bien immobilier suivent le même régime que les revenus fonciers : ils sont imposables dans l’État du lieu de situation de l’immeuble et dans l’État de résidence du vendeur. Très souvent la France supprimera la double imposition par l’octroi d’un crédit d’impôt.

Investisseur français, expatrié

Votre qualité de non-résident français vous libère de toute obligation fiscale à l’égard de l’administration française dès lors que votre investissement est réalisé à l’étranger.

L’investissement immobilier à l’étranger par des français
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