La déduction des charges de crédit pour un investissement locatif

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Par Lucille Berdery

Quelles sont les optimisations fiscales possible avec un crédit immobilier ?

Fiscalité du crédit

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers certaines charges. Le coût du crédit immobilier fait partie de ces charges.

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Le principe

Tous les investissements locatifs peuvent bénéficier des déductions sur les revenus, investissement dans l’immobilier ancien, le neuf (avec loi défiscalisante), les SCPI et les investissements avec statut de type LMNP/LMP.

L’ensemble des frais liés au crédit immobilier sont déductibles des revenus fonciers. Lors de la détermination des revenus fonciers nets, il faudra soustraire aux revenus bruts les éléments suivants :

  • Intérêts du crédit immobilier proprement dits.
  • Frais de constitution de dossier.
  • Frais d’inscriptions hypothécaires.
  • Frais divers ajoutés par les organismes de crédit au montant des intérêts.
  • Frais de commission d’engagement.
  • Agios et taxes.
  • Coût de l’assurance décès souscrite.
  • Primes du contrat d’assurance-vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
  • Indemnités de rachat anticipé ou de renégociation de prêt (l’administration subordonne cependant la déduction à la condition que la résiliation et la souscription de l’emprunt substitutif permettent de réduire la charge d’intérêts restant dus).
  • Le contribuable conserve le bénéfice de la déduction lorsqu’il conclut un nouveau crédit destiné à rembourser ou à se substituer à son prêt initial. Cette mesure s’applique même si le capital souscrit dans le nouveau contrat est supérieur au capital restant dû. Mais seuls les intérêts d’emprunt relatifs au capital restant dus ouvrent droit à déduction dans la limite, appréciée globalement, des intérêts figurant sur l’échéancier initial.

Pour pouvoir profiter de la déduction des frais liés au crédit immobilier, il faut que le contribuable déclare ses revenus fonciers dans le régime normal. Le régime du micro foncier n’ouvre pas droit à la déduction des charges et des intérêts d’emprunt.

L’ensemble des frais et intérêts déductibles est à renseigner à la ligne 250 de votre déclaration de revenus fonciers 2044 ou 2044 S.

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Ce qu’il faut retenir de la déduction des charges de crédit

La déduction des charges change totalement le montant de votre revenu imposable. Cela peut influer sur le choix du régime foncier pour la déclaration de revenus. Consulter votre conseiller financier ou un CGP afin d’effectuer des simulations qui vous permettront de choisir votre régime.

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