Fiscalité des SCPI : revenus, plus-values, démembrement, IFI, succession

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Par Diane Gaston

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L’imposition des SCPI classiques

Imposition des loyers

Les loyers tirés de parts de SCPI sont imposés, au même titre que les loyers tirés de la mise en location d’un appartement, en tant que revenus fonciers. Ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition des investisseurs (0 %, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

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L’abattement accordé dans le cadre du régime micro-foncier n’est pas compatible avec les loyers tirés des SCPI. Il existe néanmoins une exception lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • le foyer fiscal de l’investisseur déclare des revenus fonciers de sources autres que les SCPI
  • l’ensemble des revenus fonciers du foyer n’excède pas 15 000 €
  • les SCPI en question n’offrent aucun avantage fiscal

Les plus-values réalisées lors de la vente des parts

Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession des parts en question. Comme pour les autres investissements immobiliers, un abattement pour durée de détention est appliqué :

  • Pour l’impôt sur le revenu à 19 % :
    • 0 % entre 0 et 5 ans de détention,
    • 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année,
    • puis 4 % à compter de la 22ème année.
  • Pour les prélèvements sociaux à 17,2 % :
    • 1,65 % d’abattement entre la 6ème et la 21ème année,
    • 1,6 % la 22ème année,
    • puis 9 % d’abattement à compter de la 23ème année.

Pour déterminer la plus-value imposable, il convient donc d’appliquer ces abattements à la plus-value brute. À la plus-value imposable ainsi calculée s’applique le taux d’imposition fixe de 19 % ainsi que 17,2 % de prélèvements sociaux.

SCPI et IFI

Les parts de SCPI que vous détenez doivent être déclarées à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Généralement, le montant exact à déclarer vous est fourni par la société de gestion de la SCPI.

Ce montant est à ajouter dans le formulaire 2042-IFI.

Dans le cadre d’une détention au sein d’un contrat d’assurance-vie, c’est le montant investi dans les parts de SCPI qu’il vous faudra déclarer.

Pour récupérer ce montant, il faut vous rapprocher du gestionnaire de votre contrat d’assurance-vie.

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Succession

Les parts de SCPI sont soumises aux droits de succession sur leur valeur totale. Le barème applicable diffère en fonction du lien de parenté liant le défunt à ses héritiers.

SCPI démembrées

Le démembrement temporaire de parts de SCPI consiste à séparer, pour une période prédéterminée, la pleine propriété des parts. Cette pleine propriété est alors partagée entre :

  • l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers dégagés par les parts en question,
  • la nue-propriété, c’est-à-dire le fait de posséder ces parts.

Durant la période de démembrement

C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers versés par la société de gestion. C’est donc lui qui est imposé sur ces revenus.

C’est également lui qui est imposable à l’IFI sur le montant total des parts. Le nu-propriétaire n’est soumis à aucune imposition durant toute la durée du démembrement.

A la fin de la période de démembrement

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts en question. Il perçoit alors les loyers et est imposé à l’impôt sur le revenu et à l’IFI.

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Défiscalisation : les SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier ont pour but de réduire le revenu imposable de l’investisseur grâce aux importants travaux déductibles réalisés par la SCPI.

Ainsi, plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus ce type de SCPI fiscales peut être attractif.

Les SCPI de déficit foncier sont également particulièrement intéressantes pour les investisseurs ayant des revenus fonciers car ces derniers, en plus d’être imposés à l’impôt sur le revenu, sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15 %.

Les SCPI Pinel

Les SCPI Pinel permettent aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt. Cet avantage fiscal est accordé dans le cadre de la mise en location de logements neufs au titre de résidences principales.

Le taux de réduction d’impôt accordé dépend de la durée de détention des biens loués au sein de la SCPI :

  • 12 % pour une durée de détention de 6 ans,
  • 18 % pour une durée de détention de 9 ans,
  • 21 % pour une durée de détention de 12 ans.

Les SCPI Malraux

Les SCPI Malraux permettent aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt. Cet avantage fiscal est accordé en vue d’encourager la réhabilitation d’immeubles résidentiels anciens. Le taux de réduction d’impôt visé est d’environ 17 %.

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