LMP : qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel ?

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Par Diane Gaston

Location Meublée

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Le statut LMP est, comme son nom l’indique, un autre cas d’activité de location meublée.

La fiscalité applicable aux revenus issus de cette activité est très proche de celle appliquée au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

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Cependant, la fiscalité du LMP traite le sort des déficits générés de façon plus avantageuse.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Si vous avez bien lu notre article sur le LMNP, vous connaissez déjà la réponse.

Petit rappel : le statut LMP est défini par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI).

Il prévoit que la location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • Les revenus issus de la location dépassent 23 000 €
  • Les revenus issus de la location dépassent 50 % des revenus du foyer fiscal

Antérieurement à la loi de finances de 2020, il y avait une autre condition supplémentaire, à savoir l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Elle a été abrogée depuis.

Si une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

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Comment investir en LMP ?

De la même manière que pour le LMNP, il suffit d’acquérir un bien immobilier en résidence de services et de le louer en meublé. La question qui peut se poser ici est de savoir sous quel mode de détention il est préférable de faire un investissement LMP.

  • En direct : c’est la forme la plus simple et la moins contraignante qui permet de bénéficier de la fiscalité LMP. Cependant, elle implique de gérer seul la location meublée de ses biens, ce qui peut parfois s’avérer compliqué lorsqu’on possède plusieurs biens destinés à la location meublée.
  • La SCI : comme pour le LMNP, l’activité de location meublée n’est pas appropriée au sein d’une SCI. La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale, ce qui est incompatible avec la nature patrimoniale d’une SCI. Cette dernière serait alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et tous les avantages fiscaux du statut LMP seraient alors perdus. Les déficits ne pourraient plus être imputés sur le revenu global et le résultat serait doublement imposé : au sein de la société et chez les associés en cas de distribution.
  • La SARL : en principe soumise à l’IS, il est tout de même possible d’opter pour une SARL de famille pour que l’impôt sur le revenu (IR) s’applique. Ainsi l’imposition du résultat est faite entre les mains des associés comme si le bien était détenu en direct, selon les règles des BIC. Pour cela, il faut respecter les conditions suivantes :
    • les associés doivent être des parents en ligne directe ou frères et sœurs ou conjoints et partenaires de PACS
    • La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité commerciale
  • L’EURL, l’entreprise individuelle : ces deux modes de détention permettent de bénéficier de la fiscalité du LMP sans contrainte notoire. Cependant, chacun d’eux a ses avantages et inconvénients selon divers points de vue : gestion, transmission, régime social, etc.
  • La SNC : ce type de société permet aussi de bénéficier des avantages du statut LMP notamment en termes de fiscalité. Cependant, les associés ont le statut de commerçant et son donc soumis aux cotisations sociales. Ce statut peut être incompatible avec l’activité actuelle d’un associé, notamment s’il est fonctionnaire ou s’il exerce une fonction règlementée.
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La note du CGP : Le choix du mode de détention des biens destinés à la location meublée peut vite devenir un casse-tête. Votre CGP peut vous accompagner dans votre réflexion et vous aider à y voir plus clair en fonction de votre situation.

Le sort des déficits et des amortissements en LMP

Le statut de LMP vous permet alors d’imputer, sans limitation de montant, directement le déficit provenant de votre activité LMP sur votre revenu global de l’année et des 6 années suivantes, sous réserve que le déficit ne provienne pas d’amortissements.

Il s’agit là d’une différence notable avec le statut LMNP puisque le déficit qu’il constate n’est imputable que sur les autres revenus non professionnels imposés au titre des BIC.

Depuis le 1er janvier 2009, lorsque des déficits sont constatés avant l’acquisition ou la livraison de l’immeuble, ils peuvent faire l’objet d’une imputation sur le revenu global.

Ils seront imputés durant les 3 premières années de façon égale (1/3 par an).

Il faut cependant que l’investisseur conserve son statut de LMP pendant ces 3 années.

Si vous perdez la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) et même si vous le redevenez par la suite, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.

Il est également possible d’amortir un bien avec le statut LMP, de la même manière que pour le LMNP.

Les amortissements représentent la perte de valeur de votre bien immobilier à cause de l’usure, du temps et de son obsolescence.

Ce montant vient en réduction des revenus locatifs après retraitement des charges déductibles.

En aucun cas les amortissements LMP ne peuvent servir à créer un déficit !

Si l’amortissement disponible annuellement n’est pas utilisé, celui-ci est stocké et pourra être utilisable ultérieurement sans aucune limite dans le temps.

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Les avantages du statut LMP

  • Sécurité du bail commercial
  • L’amortissement du bien permet de défiscaliser les revenus perçus.
  • Défiscalisation des autres revenus et réduction de l’assiette IFI.
  • Option à la TVA possible sur certains biens éligibles.

Les inconvénients LMP

  • Conditions strictes de l’obtention du statut LMP (recettes > 23 000 euros, recettes de la location meublée > autres revenus du foyer)
  • Le taux d’occupation (même dilué au travers du nombre de biens loués, le risque de défaut de locataires existe toujours)

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