Dès lors que vous louez un bien immobilier en meublé pour ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée, vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La loi ne définit pas le statut LMNP, ce dernier se déduit a contrario du statut de Loueur Meublé Professionnel, tel que fixé par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Ainsi, la location meublée est considérée comme étant exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins une de ces conditions est remplie :

  • Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
  • Les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 €
  • Les revenus issus de la location ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal
La note du CGP : Il est cependant obligatoire de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce à l’aide d’une déclaration P0i, pour bénéficier du statut LMNP.

Comment investir en LMNP ?

Concrètement, vous obtenez ce statut notamment lorsque vous investissez dans une résidence de services.

Le principe est simple : vous achetez un bien neuf en résidence de service et le louez à la société gestionnaire via un bail commercial pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Cette société gère la location du bien : elle se charge de trouver un locataire et vous reverse le loyer.

De manière courante, on parle aussi d’investir en LMNP pour désigner ce type d’opération.

Pour être éligible au dispositif, l’investissement doit porter sur un bien d’une résidence dotée d’équipements ou de services spécifiques.

L’éventail des biens permettant d’accéder au statut LMNP est très large et l’investisseur aura la possibilité de trouver son bonheur dans :

  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences d’affaires
  • Les résidences pour seniors
  • Les résidences pour étudiants
  • Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

Le bail commercial est un contrat qui octroie une meilleure garantie financière au bailleur (le propriétaire du bien) contrairement à un contrat de location classique.

Le bail peut prendre plusieurs formes (écrites ou verbales) mais il est fortement recommandé de le conclure par un acte sous seing privé à défaut d’un acte authentique devant notaire, ce dernier étant toutefois obligatoire si la durée excède douze ans.

Il doit nécessairement contenir certaines informations légales :

  • La durée d’engagement de location, qui doit être de 9 ans minimum. Au-delà de 12 ans, le bail devra automatiquement être dressé par acte authentique notarié.
  • L’objet du contrat stipulant le bien loué et son usage prévu
  • Le montant du loyer doit figurer dans le bail cependant son montant est déterminé librement entre les parties ainsi que son mode de règlement et de révision.

Il n’est pas exigé d’enregistrer le contrat de bail au service des impôts, cependant l’enregistrement permet de fixer la date du bail et ainsi d’éviter toute contestation ultérieure (formalité payante : 125€).

Pourquoi investir en LMNP ?

L’investissement locatif en LMNP présente de nombreux avantages d’un point de vue :

  • Patrimonial : vous développez un patrimoine immobilier par l’acquisition d’un bien de rapport
  • Fiscal : cet investissement ne génère pas de surcoût fiscal pendant plusieurs dizaines d’années
  • Social : vous participez au développement du parc immobilier locatif privé spécialisé
  • Economique : vous obtenez des revenus complémentaires grâce aux loyers
La note du CGP : Il est néanmoins recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier un tel projet et son impact sur votre situation globale.

Amortissement LMNP, le secret de la fiscalité de ce statut

Aussi surprenant que cela puisse paraitre, il est possible de ne pas payer d’impôts sur des revenus issus d’une location meublée, c’est l’un des principaux avantages de cet investissement, la fiscalité LMNP !

A partir du moment où vous acquérez le bien destiné à la location, celui-ci va perdre de sa valeur au fil du temps.

Cette perte de valeur constatée suite à l’usure, au temps ou à l’obsolescence du bien est désignée comptablement sous le terme d’ « amortissements ».

Il existe des méthodes comptables qui permettent de déterminer le montant annuel de ces amortissements :

  • les amortissements linéaires : leur montant est calculé en annuités constantes
  • les amortissements par composants : le bien immobilier est décomposé en plusieurs éléments (façade, gros œuvre, toiture, plomberie, menuiseries, etc.) qui s’amortissent sur des durées différentes selon leur nature.
La note du CGP : Il est fortement conseillé de confier à un expert-comptable la déclaration des revenus issus d’une location meublée non professionnelle, qui déterminera précisément le montant des amortissements.

Le principal avantage du LMNP réside dans l’utilisation de ces amortissements.

Les revenus locatifs étant imposés selon les règles BIC, il est possible en régime réel de déduire le montant de ces amortissements de ces revenus.

Autre avantage et non des moindres : l’excédent des amortissements qui n’a pu être déduit lors de l’exercice fiscal, est stocké indéfiniment (contrairement au déficit foncier qui lui est reportable pendant 10 ans).

Avec l’investissement locatif en LMNP, le revenu net imposable tombe à 0 pendant plusieurs années, notamment si vous avez financé l’acquisition à l’aide d’un crédit bancaire.

C’est pourquoi investir en LMNP est une opération à long terme.

Immobilier ancien et statut LMNP sont-ils compatibles ?

Oui, il est tout à fait possible de bénéficier du statut LMNP pour la location d’un bien immobilier ancien et ainsi de tirer parti du régime fiscal des BIC.

La location meublée non professionnelle n’est pas réservée qu’aux biens neufs.

Les avantages LMNP et les inconvénients

AvantagesInconvénients du LMNP
Gestion simplifiée et sans surpriseIncertitude quant à l’état du marché lors de la revente du bien
Rentabilité élevée et nette de charges (hors taxes foncières)Une défaillance du gestionnaire peut remettre en cause le succès de l’opération
Bail commercial, revenus réguliers non fiscalisés (avec le jeu de l’amortissement en LMNP classique)S’assurer avec son conseiller de la qualité du bail commercial
Rempart contre l’inflation (l’évolution des loyers étant corrélée à l’évolution des prix à la consommation ou fixe)
Possibilité de se créer un capital ou des revenus à terme grâce au recours à l’emprunt (effet de levier)
Mutualisation des risques
Investissement répondant à des besoins en augmentation (vieillissement de la population, manque de logements étudiants, désengagement du secteur public)
Loueur Meublé Non Professionnel, investir avec le statut LMNP
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