Qu’est ce que le prêt à taux zéro (PTZ+) ?

L’objectif du prêt à taux zéro est de faciliter l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, dans le neuf, ou dans le cadre de l’achat d’un bien appartenant initialement à un organisme HLM. De plus, les biens achetés doivent obligatoirement répondre à des normes de Basse Consommation. Seuls les primo-accédants peuvent en bénéficier. Ce prêt est remboursable sans intérêt (taux de 0 %) sur une durée plus ou moins longue suivant le niveau de revenus de l’emprunteur et de la zone géographique de situation du bien. Ce prêt doit être obligatoirement complété d’un prêt immobilier principal. Le prêt à taux zéro + est considéré par les banques comme un apport.

Bénéficiaires et conditions

La notion de primo-accédant

Mis à part quelques cas, on ne peut accorder un PTZ qu’à des personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant l’offre du prêt. Si une personne est donc propriétaire de sa résidence secondaire elle peut solliciter le prêt.

Les conditions de ressources

Depuis le 1er janvier 2013, des conditions de ressources plus restrictives sont applicables pour pouvoir bénéficier du PTZ +. En effet, le gouvernement souhaite recentrer ce type de prêt vers l’aide aux ménages les plus modestes.

Plafonds de ressources à prendre en compte pour 2013 :

Nombre d’occupants Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36 000 € 26 000 € 20 000 € 18 500€
2 50 400 € 36 400 € 28 000 € 25 900 €
3 61 200 € 44 200 € 34 000 € 31 450 €
4 72 000 € 52 000 € 40 000 € 37 000 €
5 82 800 € 59 800 € 46 000 € 42 550 €
6 93 600 € 67 600 € 52 000 € 48 100 €
7 104 400 € 75 400 € 58 000 € 53 650 €
8 ou plus 115 200 € 83 200 € 64 000 € 59 200 €

 

Les zones du PTZ+

Dans le cadre de ce prêt, la France a été découpée en 4 zones :

  • Zone A : Paris et l’agglomération parisienne, les communes les plus chères de la Côte d’Azur, le Genevois français,
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes d’Ile-de-France ou de la Côte d’Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d’Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent,
  • Zone B2 : agglomérations de 50 000 habitants, les communes de la grande couronne d’Ile-de-France
  • Zone C : reste du territoire

Critères de calcul du prêt

Le montant

Celui-ci dépend de cinq critères :

  • Le coût total de l’opération y compris les travaux (hors frais de notaire, frais de garantie et frais bancaires)
  • Le nombre d’occupants du logement
  • L’ensemble des ressources des occupants
  • La localisation géographique (zone A, B1, B2, C)
  • L’appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou d’une SEM (Société d’Economie Mixte)

Le plafond retenu pour l’opération

En fonction du type de logements (neuf ou ancien), du nombre d’occupants, de sa localisation, la base de calcul pour le PTZ+ sera plafonnée. Voici les différents montants maximum à retenir pour 2013 :

Nombre de personnes Logement neuf Logement ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 000 € 117 000 € 86 000 € 79 000 € 124 000 € 93 000 € 86 000 € 79 000 €
2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 € 174 000 € 130 000 € 120 000 € 111 000 €
3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 € 211 000 € 158 000 € 146 000 € 134 000 €
4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 € 248 000 € 186 000 € 172 000 € 158 000 €
5 et plus 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 € 285 000 € 214 000 € 198 000 € 182 000 €

La quotité

Une fois que le montant maximum retenu pour l’opération est déterminé, il conviendra de lui appliquer une quotité qui dépend du caractère neuf ou ancien du bien, mais également de sa zone de situation géographique ainsi que de ses performances énergétiques.

Les quotités applicables pour le prêt à taux zéro depuis le 1er janvier 2013 sont les suivantes :

Zone géographique Logement neuf Logement ancien (HLM)
Nomes BBC ou RT 2012 Tous types de performance énergétique
Zone A 33 % 10 %
Zone B1 26 %
Zone B2 21 %
ZONE C 18 %

Attention : le montant du PTZ + est obligatoirement inférieur à la somme totale des autres prêts accordés.

Le remboursement du PTZ+

Le remboursement du prêt à taux zéro a été modifié pour sa nouvelle application à compter du 1er janvier 2013. En effet, pour connaitre les conditions de remboursement, il convient dans un premier temps de déterminer auxquels des 5 profils (ou tranches) de remboursement existants l’acquéreur appartient.

Ce profil de remboursement dépend des critères suivants :

  • l’ensemble des ressources des occupants (cf tableau ci-dessus) divisées par un coefficient familial,
  • le caractère neuf ou ancien du bien,
  • la zone géographique à laquelle il appartient (zone A, B1, B2, C).

La détermination du profil de remboursement

Afin de déterminer le profil de remboursement du PTZ+ (durée et période de différé). Un calcul composé des données suivantes est effectué :

  • Somme des revenus fiscaux de référence (année N – 2) des personnes destinées à occuper le logement*
  • divisée ensuite par un coefficient familial déterminé en fonction du nombre d’occupants.

* si le coût total de l’opération divisé par 10 est supérieur à la somme calculée des revenus, il sera alors retenu ce calcul (ce qui revient à imposer un plancher de revenus).

Barème du coefficient familial

Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Exemple de calcul:

  • Nombre de personnes : 2 (couple sans enfant par exemple)
  • Revenus cumulés des personnes : 40 000 €
  • Coefficient familial appliqué : 1,4
  • Coefficient Familial : 40 000 € / 1,4 = 28 571 €

Une fois, cette somme déterminée, mais également selon la zone de situation ou bien et son caractère neuf ou ancien, il est alors possible de savoir à quelle tranche ou profil l’investisseur appartient :

 

Logement neuf Logement ancien (HLM)
Profil Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 23 000 € ≤ 18 000 € ≤ 14 000 € ≤ 11 500 € ≤ 20 500 € ≤ 16 000 € ≤ 12 500 € ≤ 11 500 €
2 ≤ 25 500 € ≤ 19 500 € ≤ 15 000 € ≤ 13 000 € ≤ 23 000 € ≤ 18 000 € ≤ 14 000 € ≤ 13 000 €
3 ≤ 28 500 € ≤ 21 500 € ≤ 16 500 € ≤ 14 000 € ≤ 25 500 € ≤ 19 500 € ≤ 15 000 € ≤ 14 000 €
4 ≤ 31 000 € ≤ 23 500 € ≤ 18 000 € ≤ 15 000 € ≤ 28 500 € ≤ 21 500 € ≤ 16 500 € ≤ 15 000 €
5 ≤ 36 000 € ≤ 26 000 € ≤ 20 000 € ≤ 18 500 € ≤ 36 000 € ≤ 26 000 € ≤ 20 000 € ≤ 18 500 €

 

Quel est l’intérêt de ce profil ?

Le fait de déterminer à quel profil l’acquéreur appartient, va permettre de définir les conditions de remboursement du PTZ +. Ces conditions présentent des nouveautés pour la version 2013 de ce type de prêt réglementé, des périodes de différé total de remboursement ayant été mises en place, toujours dans l’optique d’apporter une aide supplémentaire aux ménages les plus modestes.

Voici pour 2013, les nouvelles conditions de remboursement :

Profil Durée totale de remboursement Première période de remboursement Deuxième période de remboursement
Durée Partie du capital à rembourser Durée Partie du capital à rembourser
1 25 ans 14 ans 0 % 11 ans 100 %
2 25 ans 5 ans 0 % 20 ans 100 %
3 20 ans 20 ans 100 % - -
4 16 ans 16 ans 100 % - -
5 12 ans 12 ans 100 % - -

À l’heure des compressions budgétaires et autres plans d’austérité, le gouvernement a profondément modifié les règles de fonctionnement et d’attribution du prêt à taux zéro plus à compter du 1er janvier 2013. Des solutions de financement peuvent encore être trouvées, renseignez-vous auprès d’un conseiller en gestion patrimoniale.

Sylvain Barada
Sylvain Barada

Sylvain BARADA a rejoint depuis Septembre 2013 le groupe DIRECFI. Son expérience de 20 ans débute par le courtage d’assurance, elle lui confère une vision globale de la gestion du risque en général. Il intègre pendant 4 ans un grand réseau national de gestion de patrimoine afin de se spécialiser, puis crée son cabinet en 2003. L’écoute et la résolution des problématiques de ses clients sont le cœur de son engagement. Son empathie, sa logique et sa réflexion sont mises au service de ses missions.